在房产投资时，二手房其独特的投资特性吸引了越来越多的投资者进行投资购买，那么投资者如何判断二手房房产是否有价值呢？如何才能正确的估算出房产投资的价值呢？

　　估算二手房房投资价值的计算公式：

　　一、租金乘数小于12。

　　租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入），小于12。投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

　　二、8—10年收回投资。

　　投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8—10年左右。

　　三、15年收益决定是否物有所值。

　　另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。

　　如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购买价，那该物业价值已高估。

　　以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。