根据调查显示，央行降息后45%的被调查市民关心的是房价走势如何，银行放贷利率折扣情况、月供会减多少，并非头等大事。但对已经入市的人来说，什么时候能享受到降息带来的好处，是否该提前还款还是需要好好考虑的。而对即将入市的人而言，贷得巧妙才能贷得更优惠。看看按揭贷款专家郑大源怎么说。
购房者如何受益?
央行自11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；五年期贷款基准利率下调0.4个百分点至6.15%。公积金贷款方面，下调0.25个百分点至4.25%。
决定你能否立刻享受利好的是放款时间。如果在11月21日之前放款的，将继续执行旧的贷款利率。等到元旦之后，无论与银行签署的是季度还是年度调整贷款 利率，都将执行新的利率。所以仍然执行旧利率的买家11月、12月不能少存钱。明年1月的月供由于跨年，部分依然执行旧利率，部分是新利率，只有在1月 31日还款的贷款人才能享受全部降息利好。等到明年2月开始才会完全享受低利率。
该不该提前还贷？
利率降低了，有的贷款人希望在这段低息时期提前还贷。不过在还贷之前。你得想想值不值。如果你申请的是公积金贷款，目前利率为4.25%，假设还有10 万元贷款未还，贷款期限还有10年，等额本息下你最终只需要还12.3万元。五年期的定期存款利率上浮20%的话，年利率是5.4%。如果你手上的10万 元不拿去还款而是拿去做投资理财，哪怕是存银行，本息合计也有12.7万元，与其提前还款还不如存定期，还能赚4000元。
如果你是申请商贷贷款，道理同样如此，只要贷款利率低于五年期的定期存款利率，提前还款都会不划算。假设五年期的定期存款利率为5.4%，你的房贷利率优惠只要是在8.7折以下，都不适合提前还款。
选择等额本息还是等额本金方式还款？
央行降息了，还是加息了，两种贷款方式如何选本来就有很大争议，原因是等额本金还款方式虽然首月月供高，但总还款会比等额本息还款低不少。
首先要明确，无论采用等额本息还是等额本金方式还款，执行的贷款利率都是一样的，没有采用哪一种方式更抵的说法。后者看似比前者抵，那是因为采用等额本 金方式还款由于月供逐月递减，意味着欠银行的钱就少了，欠款少还给银行的钱自然也就少了。选哪种方法贷款，最重要的还是看月供的支付能力。
从宏观经济角度看，物价水平、工资水平一路上涨的可能性非常高。选择哪种贷款方式，月供在未来都会越来越“不是事”。因此在钱最值钱，你又最需要钱时不宜多还钱。换个角度说，应该向银行申请到最长、最多的贷款。
还要不要继续守候公积金贷款？
降息后商贷与公积金贷的利率差有所收窄，以前后者相当于前者打了6.87折，现在则相当于打了6.91折，当中还没算上商贷的利率优惠。
从这个角度看，公积金贷款买家会更加容易接受商贷。还在等候公积金贷款额度的买家，遇到商贷有折扣时，也不妨选择。
如何申请贷款最划算？
有算账说降息前后可以省下一辆车等，在实际操作中可能意义不大。因为利率是在不停波动的，利息有加有减，在20年、30年的贷款历程中经过多次调整都会 被抵消。最需要关注的，反而是申请商贷时，银行给予多少利率折扣。这个利率优惠幅度通常持续整个贷款期间的。如果你在降息前能申请到8.5折优惠，降息后 相当于央行统一打了个9.39折，你能享受到的折扣叠加起来将是6.55%利率时期的8折优惠。早期买家能申请7折优惠，放在现有利率条件下，他的贷款利 率不过4.3%，与公积金贷款利率相差无几。不要在银行房贷利率上浮或者上浮过多的时候申请贷款，否则降息、加息时你总比别人要多还款。
一般而言，每年上半年银行额度都会相对下半年宽松一些，给予的贷款利率优惠也会较为充足。但是银行在审批贷款的时候会考虑很多因素。比如，贷款人是公务 员、知名外企（500强）员工等，较易得到利率优惠。如果没有贷款记录的纯正首套和结清算首套，同等条件下，通常纯正首套容易得到优惠利率。
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