根据各地救市政策的蔓延，沈阳也开始调节市场，取消限购令。据了解，近日沈阳市房产局印发了《沈阳市房产局关于解除住房限购的通知》。同时，沈阳市房产市场研究中心主任陈全对取消住房限购以及首套房贷款、二套房贷款的有关政策进行了详细解读。

谈原因：限购令误伤居民改善性住房需求

问：沈阳市为什么取消住房限购？

答：第一，按照国务院关于房地产市场分类调控的指导意见，沈阳市已经不属于“住房供不应求、房价上涨过快的热点城市”。目前沈阳市房地产市场有两个特点：一是住房供应比较充足，今年1-8月份，沈阳市商品住房入市面积为914万平方米，销售面积为708万平方米，供销比为1.3：1。二是商品住房价格稳中略降，自4月份以来，沈阳市商品住房价格指数连续小幅回落，截至8月末，商品住房均价6093元/平方米，明显低于全国同类城市的平均水平。第二，房地产调控的目标基本达成。从市场层面看，投资和投机性购房基本得到抑制，居民的购房需求逐渐趋于理性，自住性需求成为市场主体，144平方米以下的商品住房销量占总销量的93%；从政府层面看，近年来沈阳市的保障性住房建设力度不断加大，有效缓解了低收入家庭和中等偏下收入家庭的住房困难，初步建立了“以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求”的住房供应体系。第三，房地产市场日趋理性、成熟，开发企业能够根据市场变化自发地调节价格和供给，主动寻求供需的平衡点。第四，支持一部分居民的改善性住房需求。以往的住房限购政策，在有效抑制房价过快上涨方面起到了积极作用，但也误伤了一部分居民的改善性住房需求，同时也给外地人来沈创业置业增加了难度，不利于城市的发展。

谈论调：沈阳房地产不存在“崩盘论”

问：什么是改善性住房需求？

答：对于改善性住房需求，目前没有很规范的定义，狭义的理解就是享受更大的房子的需求，广义的理解改善性住房需求包括住房面积、朝向、楼层、功能、地段、交通条件、就学就医、养老条件以及小区环境、物业管理、邻里关系，还包括房地产品牌消费升级等等诸多方面的改善，概括起来就是居住物质与精神两个层面需求的提升。

问：对于“房地产走过了它的黄金时代”或者“崩盘”的说法，您怎么看？

答：我们认为这种说法并不存在。根据陕西省的住房调查显示，8成居民拥有自住房，其中大部分居民都有改善性住房需求。沈阳市房地产市场的发展仍然有很大的空间和潜力。实质上今后改善性住房需求还有相当大的空间。

谈影响：限购取消后短期会形成量的回升

问：限购政策出台后存在哪些负面影响？

答：限购政策存在误伤，例如家庭已有两套房子，欲购买第3套房子。由于限购政策的存在就迫使购房者先得出售一套房子再买，可能会出现低价急售的现象。个别家庭更是出现了假离婚后买完第3套房子再复婚的现象。民政局有个统计，离婚率因此有所上升。现在看来，限购政策不能支持居民合理的住房需求，反而增加了很多社会成本。

问：限购政策全面取消之后对市场的影响有哪些？

答：一是可能会引发沈阳市房地产市场量的回升。市民对沈阳的房地产市场大多持理性的观望态度。限购政策取消之后，累积的需求得到释放，可能会出现量的增加。二是房企普遍采取降价跑量的销售策略。房产市场价格接近触底，达到部分居民的心理价位时居民也会出手购买。三是房产市场带来的小回暖，市民买涨不买跌的心理也可能会带来量的回升。

谈变化：沈阳户籍居民在本市买房更加便利

问：税收和贷款额度会出现变化吗？

答：税收是国家法律规定的，不会改变，沈阳也没有权力减税。这次政策实质上是要回归一个健康的市场，回归市场在资源配置中的决定性作用。福建启动财政补贴，我们沈阳也没有。二套房贷款的最低首付将由原来的65%回归60%。

问：解除限购后沈阳人买房有何便利？

答：9月12日，沈阳市下发《沈阳市房产局关于解除住房限购的通知》。从即日起，本市户籍居民在沈阳市购买住房（含商品住房、二手住房）不再提供住房情况查询记录，非本市户籍居民购买住房不再提供纳税证明或社会保险证明。