对于交易量的明显下降，业内人士将原因归咎于严格的“穗六条”。

 

一、“穗六条”内容一览

 

（一）加快中低价位的商品住房供应，控制高端商品住房供应。加快中低价位商品住房供应，加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理，确保房地产项目顺利完成开发建设。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。

 

（二）增加住宅用地供应。切实采取有效措施，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划，确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年的计划供应量。

 

（三）抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

 

从严查处各类住房骗购行为。对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产的登记；对存在规避住房限购措施的商品住房项目，责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，追究当事人的法律责任。

 

（四）人民银行广州分行应在国家统一信贷政策的基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。

 

（五）引导开发企业理性定价。根据2013年本市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。

 

（六）穗府办〔2013〕14号文件与本意见不一致的内容以本意见为准，除此以外的其他内容继续执行。

 

二、“穗六条”政策影响：

 

（一）约一成买家或延迟购房

 

新政对广州二手楼市的影响可能更大。从广州二手住宅市场成交情况估算，约有一成买家的购房计划将受到“穗六条”中提高二套房贷首付比例和提高外地人购房门槛两大新政的影响。

 

2013年9~10月广州二手住宅市场当中，非广州户籍买家占比约为61%，而二套房贷购房的非广州户籍买家占广州二手住宅市场整体买家的9%。在非广州户籍买家的购房个案中，多达66%是首次置业型刚需买房，而约有27%是改善型换房。

 

广州市内最受非广州户籍买家欢迎的二手房置业热点在天河区，近两个月内约有25%的非广州户籍买家选购了天河区的物业，而番禺区是另一个非广州户籍买家置业的热点，近两个月当中接近20%的非广州户籍买家选购了番禺区的二手房。

 

（二）首付提高：中大户型买家最受影响

 

“穗六条”将二套房贷首付从之前的6成提升到7成，这对有意向购买中大户型物业的首次换房买家来说，影响将会较明显。

 

2013年9~10月，面积90~120平方米和120~144平方米两类物业的购房个案当中，按揭购房的比例分别高达76%和60%；而同一时期面积144~200平方米和200平方米以上豪宅购房个案中，按揭占比分别为33%和35%。

 

三、七月楼市受创 广州欲取消限购

 

在越来越多城市宣布房地产取消限购政策之后，作为一线城市的广州（楼盘），房地产行业终究按捺不住内心的躁动。昨日，由广州最大的中介代理行合富辉煌领头的一场研讨会上，便有多位业内人士向政府“喊话”，公开呼吁应该在楼市调控上去行政化，取消限购，以换取楼市成交的恢复。

 

有数据显示，自从去年严格的“穗六条”将限购门槛大幅度提高以来，广州楼市成交持续走低，今年上半年一手房成交量创10年来最低位，甚至低于金融危机爆发的2008年。

 

“五一”之后，广州楼市的跌幅更超过市场预期。合富辉煌的统计数据显示，“五一”前后的楼盘，只要降价10%~15%就能换取大量成交，但是到六七月份，开发商即使降价也已无法换取明显交易，市场动力不足。

 

7月份的楼市数据创下一年新低，一手房网签量只有33.8万平方米，是扣除春节的2月之外最低的一个月，环比下跌37%，跌幅远高于北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）等其他一线城市。

 

一家全国性房地产开发企业的营销总监透露，今年广州的跌幅远远高于北京、上海，许多项目属于真实的降价。

 

对于交易量的明显下降，业内人士将原因归咎于严格的“穗六条”。有调查显示，在目前无法购房的原因中，31%受制于“3年纳税证明”，28%受制于七成首付。

 

另有知情人士透露，广州部分区域巨大的货量也是造成目前市场不景气的重要原因，南沙、番禺某些板块便出现了供大于求。“有几家开发商急于出货回笼资金，导致板块价格大幅下降。”据了解，大幅降价出货的开发商便包括在番禺拥有大量项目的敏捷地产。

 

合富辉煌首席分析师黎文江称，“穗六条”前置条件已经过时，应该停止执行。在他看来，“穗六条”的显著影响在于阻止了非户籍人口的所谓新广州人在广州购房，使得非户籍人口的购房比例由去年的35%下降到不足10%。

 

楼市成交大幅收缩的同时，广州土地市场也显著降温。数据显示，7月，广州11区通过挂牌出让方式，成功卖地9宗，其中住宅用地2宗，工业用地多达7宗，均以底价成交。总出让面积为24.2万平方米，环比6月下跌42.79%，成交金额14.64万元，环比6月份（28.35亿元）骤减48.37%。

 

一位本地开发商表示，今年公司不在广州买地是因为考虑到地价有下调可能。

 

而黎文江则认为，本地开发商在与政府较劲，想以不拿地的方式逼迫政府放松楼市调控。因此，有业内人士建议：政府应该将纳税证明由3年纳税调整为1年，同时降低二套房首付门槛。

 

虽然早在去年底广州市国土房管局前任局长李俊夫曾表示，今年考虑取消楼市限购等行政调控手段，但随着李俊夫被纪委调查，截至目前，该局暂时未有其他负责人对此进行公开表态。