购房人征信再好也没用 有几类房子照样申请不到贷款

　　据小编了解，八月份已经接近尾声，转眼就要迎来金秋九月，不少人想趁着“金九银十”买房，买房就少不了贷款，有个网友R提问小编：我的征信一点问题也没有，收入也不低，却因为房龄问题被银行拒贷了！当初房主说房龄是20年，可后来银行查说是25年，银行要求房龄不能超过20年，我该怎么办啊？实际上，有相当一部分人遇到跟网友R类似的问题，购房人征信再好也没用，有这么几类房子照样会申请不到贷款。

　　一、房龄大的二手房

　　第一类就是上面网友提到的房龄大的二手房，通常银行对二手房房龄要求是20-25年，严格点的是10年、15年，个别宽松的银行是30年。由于房龄大的二手房可能面临产权处置的问题，一旦还贷中的房子被收回，对银行是不利的。因此房龄较大的二手房，贷款额度可能会被降低，甚至被拒贷，这主要是出于对银行风险的考虑。需要注意的是，银行间对房龄的要求会有差异，贷款前一定要问清楚要求，同时注意查验房龄。像网友A的情况，可以多咨询几家银行，找一家允许房龄25年的银行申请房贷，如果购房合同上有违约责任条款，还可以要求房主承担违约责任。

　　如何查验二手房房龄呢？主要分为以下两个步骤

　　1.年代定位

　　年代的房子都超过了银行要求，这个时候就需要购房人能够辨别出80年代、90年代、2000年后房子。80年代的房子在修建时比较不注重“厅”，客厅都比较小，楼层多为用预制板修建的板楼，两居室面积也多为50平米左右，从外形上看也比较陈旧；90年代后修建的房子开始注重客厅，客厅面积达到了14-15平方米，两居室总面积多为70-80平方米，户型相对新一些，周边配套也相对完善些；2000年以后修建的房子开始出现100-130平方米的大户型，并且出现两厅两卫的概念，两居、三居、四居、复式，整体设计上更加新颖。

　　2. 精准辨别

　　大概定位出房屋修建年代后，就需要通过对房屋细节的考察辨别房龄，可通过走访周边邻居、或者去物业、房管局了解房屋建设时间。也可以查看产权证上面的时间，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年;商品房则递推一两年时间。购房人可以在购房合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符，房东应承担违约责任，做到有备无患。

　　二、抵押中的房子

　　说完房龄大的二手房，接下来就是抵押中的房屋。之前就有网友遇到过买到抵押房的问题，网友小A看中了一套二手房，户型、位置都不错，当时房东说房子没贷款、没抵押，觉得房东人不错就相信了，结果贷款的时候发现，房子被抵押出去了，名下还有贷款没还清，银行怕有风险就没批准房贷。导致小A的购房计划全被打乱，为了维权只好跟房东打官司，虽然最后房子买到了，但是身心疲惫，苦不堪言。

　　三、小产权房

　　然后就是小产权房，和一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以小产权房的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，不少购房人就是图便宜才买的，然而小产权房并没有产权证，也就意味着即使买了房子也只有居住权没有产权，没有产权证就无法申请房贷，银行不会认可小产权房。

　　四、购房时间未达五年的经适房

　　根据经济适用房相关规定要求，购买满五年的才有上市交易资格，才能转移产权，五年以下的房子不能出售，这类房子申请按揭贷款会被银行拒贷。

　　五、贷款未还清的房子

　　贷款未还清的房子，其实际产权已经移交给了银行，银行对房屋拥有抵押权，房东并不拥有房子的完全产权，除非将房子贷款都还清了，解除了抵押状态，下家才能正常申请房贷买房，否则即使申请贷款，银行也不会批的。

　　六、共有人不同意出售的房子

　　对于那些夫妻共同拥有的房产，涉及到共有产权人，想要出售房产，必须经过产权人、共有人都同意、签字，否则银行也没办法走贷款流程。弄不好不仅定金退不回来，还耽误了买房，陷入复杂的纠纷中。

　　七、部分已购公房

　　此前有网友有过购买已购公房的经历：网友小B收入稳定、征信良好，看中一套房子，信贷员在审核过程中告诉他，这套房子是用成本价格购买的公房，房主已经找不到原始购房合同了，后来好不容易确认房子为央产房，也找到了原始购房合同，又遇到了问题：要看原始合同中有没有特殊约定，如果没有的话，就要去原产权单位核实是否在央产办建档，建档的话就能办理上市登记了，结果合同中没有特殊约定，只好咨询原产权单位房管科，虽然能建档，但是建档后产生的物业费管理费都要由网友B承担，等于是他又要负担贷款，又要负担一大笔物业管理费，一点也不划算，就干脆不买了。

　　这还算好的，如果找不到原始购房合同、原单位不能建档，连上市交易的资格都没有，更别提贷款了，由于这类房子产权状况不清晰，出于对信贷风险考虑，银行会拒绝贷款。

　　八、旧城改造的房子

　　一些农村旧城改造的房子，其房子档案已经被房管局封存，不能办理抵押登记，银行就不会批准贷款了。

　　提示：上面这几种房子，多数会被银行拒贷的，购房人在选房阶段就要把好关，通过查验产权证、去房管局查档、走访周边邻居等方式核验房屋抵押、产权状况，避免房贷申请不下来，还搞得全家身心俱惫。同时在签订购房合同时，也要附上违约条款，如因为房子真实性问题导致贷款被拒等情况，需要房东承担违约责任，并支付违约金，做到有备无患。