没用公积金贷款买过房都按第一套算

办理难、时间长曾被认为是办理公积金贷款的“拦路虎”，也曾是许多房产开发商“婉拒”公积金的理由。11月13日、14日，广西区直住房公积金中心举行住房公积金贷款业务培训班，为房地产的销售人员和二手房经纪人员上课。在区直中心怎么办理公积金贷款？最多能贷多少万、能贷多少年？算不算第二套房？这些是购房者关心的焦点问题，区直住房公积金中心有关负责人对此进行了详细解读

问题1

如何认定第二套房

第二套房比第一套房享受的优惠力度减少很多，因此很多购房者非常关心如何认定第二套房。据介绍，对于二套房的认定，区直住房公积金中心以家庭是否使用过住房公积金贷款为认定标准，河池、百色、贺州、梧州等地也采取此标准。但是，对于有过两次商业贷款记录的情况，区直住房公积金目前暂时不受理贷款申请。

例如某区直高校教师何小姐，未婚，利用商业贷款买过一套房，现再购买一套商品房的话，可向区直中心申请公积金贷款，贷款政策按首次购房执行。

某区直医院护士胡小姐，婚前利用商业贷款买过一套房。配偶梁先生婚前全额付款购买过一套房，没有贷过款。现夫妻双方想再购买一套，可向区直中心申请公积金贷款，贷款政策按首次购房执行。

某区直单位温先生，离异，其前妻在婚姻存续期间公积金贷款买过一套房，离婚后房产判给前妻。现温先生想买房，向区直中心申请公积金贷款时，按二次贷款执行，首付50%以上，利率上浮1.1倍。尽管已经离婚，但温先生的情况属于使用过住房公积金贷款，因此算“二套房”。

【政策指南】

职工正常缴存住房公积金满6个月以上，在购买自住住房时，可申请住房公积金贷款，享受优惠利率。目前第一次贷款，5年以下住房公积金年利率为4%，5年以上为4.5%，商业银行贷款年利率为6.55%。

第一次办理住房公积金贷款：所购商品房建筑面积在90平方米（含）以下的，最低首付比例为房屋总价的20%；建筑面积在90平方米以上的，最低首付比例为房屋总价的30%。

第二次办理住房公积金贷款的，最低首付比例为房屋总价的50%。目前第二次住房公积金贷款五年以上年利率为4.95%。

问题2

哪些情况可以申请异地贷款

在广西除南宁（六县六城区）外的其他地市工作且正常缴存住房公积金的职工，在南宁市购置自住住房的，可向区直中心申请异地贷款。（原则上，非南宁住房公积金管理中心管辖的职工，区直中心可以管辖。）

具体哪几种情况可以向区直中心申请异地贷款呢？

例如，桂林市某通信公司职工张小姐，在桂林交公积金，未婚，但是她的户口在南宁市。张小姐如果要在南宁市买房，可以向区直中心申请住房公积金贷款。

玉林市某供电公司职工王先生，在玉林交公积金，已婚。配偶在南宁市某公司工作，无公积金，王先生如在南宁市有意向购买商品房，可向区直中心申请住房公积金贷款。

北海市某公司职工邓先生，在北海交有公积金，配偶梁小姐在南宁市某单位工作，在南宁住房公积金管理中心交公积金，现夫妻双方购买商品房。梁小姐向南宁住房公积金管理中心申请贷款，额度不够。邓先生想向区直中心申请贷款，区直中心不能受理。

【政策指南】

自住住房是指缴存人或其配偶工作、生活（以工作单位或户籍为准）在南宁市辖区内居住的，并对该房屋拥有所有权的住房，目前限于南宁市六城区、武鸣部分楼盘。

问题3

贷款额度哪些情况下能提高

区直中心的公积金贷款常规贷款额度为40万元。区直中心的公积金贷款与缴存公积金水平不挂钩，而是综合考量借款人年龄、家庭月收入、房屋总价、婚姻状况等因素，一般月家庭收入在4500以上的家庭基本能贷到40万元。在该中心缴存住房公积金的职工符合条件的，住房公积金贷款最高限额可相应提高。

未婚单身职工月缴存住房公积金达1500元（单位+个人）及以上的，贷款最高限额放宽至50万元；夫妻双方均在区直中心缴存住房公积金、且双方月缴存住房公积金之和超过2000元（含）的，贷款最高限额放宽至60万元。

例如，赵小姐在区直某单位工作，离异单身，月缴存住房公积金1550元，赵小姐的最高贷款额度为50万元。

丁先生在区直某企业工作，月缴存住房公积金为1700元，配偶在区直某医院工作，月缴存住房公积金为400元，丁先生的贷款额度为60万元。

吴先生在区直某高校工作，月缴存住房公积金3200元，配偶在南宁市某小学工作（或无业、或在外地市工作，没在区直中心缴存），吴先生的贷款额度为40万元。尽管吴先生一人每月缴存的公积金数额很高，但仍然只能贷到基本的40万元，是因为这关系到“贷后管理”的问题，只有都在区直中心缴存公积金的职工，“贷后管理”才能保证。否则一旦发生贷款违约情形，催收和追偿难度会加大。

【政策指南】

如果申请的住房公积金贷款仍不足以支付房款的，可同时向受托银行申请办理组合贷款。组合贷款商业贷款起点为5万元。