时至年关，接过刚需“接力棒”的改善型置业大军，置业“势头”也是愈演愈烈。业内表示，处于政策调控稳定期的当下，改善型置业人群也由之前浓郁的观望情绪转变为积极入市的态势，需要注意的是，购房人年底置业务必保持理性态度，尤其是对于改善型置业人群。

某个贷机构认为，最近10年，首批“房奴”的生活发生了很大变化，很多人会为了改善住房条件，以小换大，再次贷款购买面积更大、环境更好的房子。但请购房人务必保持理性的购房态度，这样才能在当下做出最好的购房及贷款决策。

以小换大

贷款方式：公积金贷款还款方式：自由还款贷款利率：4.5%

案例：王先生为北京本地人，在一家国企单位就业，享有单位公积金福利，月薪大概8000元左右。现名下有一套小居室房子，这套房子目前能卖到80万元左右。尽管地理位置优越，在北京城区内，但孩子大学毕业以后回来一家三口住显得有些狭小，再加上快到年底，王先生想让自己父母也过来住，全家人在一起过个团圆年。因此，买套大房子改善全家的宜居品质，成为王先生一家年前的首要大事。王先生与妻子看中了一套郊区的房源，住房面积为95㎡，三居室，房价为120万元，地理位置也非常不错。由于手头没有足够的钱全款买房，所以要涉及贷款购房，由于对房贷政策不是很关注，王先生也是非常焦急。另外，若涉及贷款购房的话，王先生希望贷款利率不要太高，减少部分利息支出。

置业建议：对于王先生这类名下已有一套房产的置业升级人群来说，可以考虑将名下的房产出售后再购置新房，以旧换新，或者以小换大，前提是看准机会。若王先生将名下房产卖掉的话，卖掉房产资金也同时可以作为新房的首付款。由于王先生享有单位公积金福利，故可选择公积金贷款购置新房产，按照公积金贷款政策“认房不认贷”，依旧按照首套房贷款政策实行，并且贷款利率低。

贷款建议：建议王先生卖掉名下房产，剩下40万元差额再使用公积金贷款。按照公积金贷款政策，依旧按首套房政策执行，公积金贷款利率为4.5%。另外，还款方式选择自由还款。自由还款的优势在于，可设定每月最低还款额度，对于月供方面的压力也相对较小。

一步到位

贷款方式：商业贷款

还款方式：等额本息

贷款利率：6.55%(目前尚有八五折优惠利率)

案例：小张在京工作已经接近6年，在一家设计公司任职，经过6年的打拼，小张现在的月薪已经涨到12000元左右了，同时享有公积金福利。相对于身边大多数同事、朋友而言，算是比较幸运的一个。由于家庭条件比较宽裕，在大学毕业之后，父母以自己的名义为小张全款买了一套住房。虽然面积不是很大，只有40㎡左右，目前能卖到80万元，但也足够小张一人的生活居住。但今年与往年不同的是，与小张相处多年的男友，两人在年底有结婚的打算。目前，住房问题也是两人关系陷入紧张的主要原因。小张提出将之前的小面积房产卖掉，再买个大面积的婚房，争取一步到位。两人看中了一套位于近郊的房产，住房面积为100㎡，大三居，房价为220万元左右。另外，小张男友家里愿意赞助俩人40万元买房。由于这是两人的首次置业，贷款方面的认知度也不高，于是焦急万分，同时不希望他们前期的还款压力太大。

置业建议：由于考虑到小张所居住的房产是其父母名下，所以小张的此次置业应当算首次置业。若小张卖掉父母名下房产，再加上男友家里赞助的40万元购房款，那么小张的贷款额度需求为100万元。由于公积金贷款额度上限为80万元，所以建议小张考虑采用商业贷款，进行真正意义上的首次置业。目前虽然接近年底，但北京多家银行的首套房贷利率仍保持八五折的“主流”，以小张的资质申请到八五折应该是没有太大的问题。

贷款建议：建议小张剩余的100万元购房款空缺使用商业贷款，商业贷款能够满足小张较高额度的贷款需求。按照目前商业贷款政策，首套房首付30%以上，贷款利率为6.55%，贷款年限较长，最长为30年。借款人条件优越的话还能享受贷款利率下浮15%的优惠。还款方式选择等额本息还款法，等额本息的还款优势在于，借款人前期还款压力较等额本金小，正好能满足小张的还款需求。