2017年下半年,多项国家住房租赁政策出台,包括上线国家租赁平台、推出“只租不售”用地,让住房租赁市场成为各方关注的焦点。房地产商、互联网企业、第三方金融科技服务平台纷纷加速布局住房租赁市场。

　　一时间,“租房分期”似乎成为重塑住房租赁市场的基因。

　　所谓“租房分期”,即用户只需“押一付一”,剩余的房租由平台一次性支付给房东,用户只需按照分期还款的方式按月支付当期房租及相应的服务费给平台即可。

　　这种新兴租房模式迅速开辟了市场,但同时,各种问题也涌入大众视野。

　　租一套房却要交两份房租

　　陈阳是在北京工作的普通白领。半年前,因为工作变动,陈阳通过一家中介公司租下位于北京市海淀区南小庄的一套房子。签了合同之后,中介给她介绍了一款月付App软件,称通过该App可以实现“押一付一”,而且不用支付中介费用和额外的利息。

　　据陈阳回忆,当时中介说,只要“授信”给该App,再通过身份证、人像、银行卡、手机号等信息验证,App会先为租客垫付一年房租,然后租客每月从指定银行卡还房租贷款。“我当时觉得非常划算,于是便办理了绑定该App的手续,然后入住了房子”。

　　好景不长。大概一个多月后,陈阳接到了中介公司的电话,称他们公司已经被收购,要求陈阳与新的中介公司重新签订合同。

　　“我到新的中介公司后,被告知需要重新签订合同且重新绑定新的分期付房租App。”陈阳说,她起初很不愿意更换,但中介的工作人员三番五次劝说,“甚至暗示,如果不重新绑定就要‘想办法’让我退房”。

　　为了住得踏实,陈阳按照新的中介公司的要求,绑定了新的App。然而,新的问题又出现了。即使新的App扣完款、显示订单完成还款中,但新的中介公司却来电称还没完成放款。

　　“更令我感到揪心的是,旧的App的月付同时还在提醒还款。我催中介尽快解除旧的分期,中介却推脱说查不到扣款。”陈阳说,而当她给新的App打电话确认时,对方始终承认已经扣款。

　　陈阳陷入两难局面。“我上网查询发现,新旧两款App不仅是交房租的平台,也是租房贷款的平台,在签署了‘授信协议’后,一旦租户不履行‘分期’按月还款,就会涉及失信,对以后找工作、办贷款等都会有影响。可是,在办理手续之前,中介并没有向我说明这些问题。”陈阳说,现在为了自己的征信状况,只能一边同时还交着双份的房租,一边与中介商量解绑问题,“但是中介百般推诿,以各种理由拖延解绑”。

　　陈阳不明白,最初的中介公司被收购,之前签的合同难道就这样作废了吗?

　　“首先,中介与出租人签订的房屋租赁合同是合法有效的,即便是出租人被并购,并购方作为该合同的承继人,应当依照合同的约定继续履行原房屋租赁合同。其次,即便是通过签订新的合同,解除终止原租赁合同,关于房租的支付方式也是双方平等协商的合同条款。最后,原合同只要没有到期,租客就有权利继续租住涉案房屋。”北京律师任海分析说。

　　“随着住房租赁市场的发展,越来越多的‘租房分期’进入其中,但相关一线销售人员普遍缺乏统一规范培训,这也导致了在与租客洽谈、签约的过程中,出现信息不对称、信息漏洞甚至告知义务缺失等情况,这也是导致租后纠纷的重要诱因。”在北京从事房地产行业投资的郭凯翔向记者分析说。

　　分期之后总投入反而增加

　　除此之外,在一些租客看来,“租房分期”还存在某种陷阱。

　　今年10月,在北京一家企业实习的刘凤通过某大型房产中介公司租赁住房。在签约时,中介推荐她使用“租房分期”服务。

　　刘凤说,手续很简单,只要在支付房租时进行实名认证,就可以选择相应的专享分期为付款方式,“实名认证就是填写身份证号码”。

　　“当时,我看到这家中介公司的App上有个计算器,比如房租每月需付3000元,使用‘押一付三’需要一次性支付15600元(包括一年的服务费3600元)；如果使用分期服务,一次只需支付6210元。”刘凤说,通过不同的支付方式对房租和服务费的价格有所不同。

　　据刘凤回忆,中介推荐使用的分期可以享受服务费7折的优惠,不过同时要收取6.27%的手续费。“我当时被中介说得有些迷糊,就稀里糊涂地选择了‘专享分期’方式”。

　　但是,刘凤和同学之后仔细计算发现,选择“租房分期”服务后,她们支付的房租总额比“押一付三”模式还要高。

　　刘凤的遭遇是个案还是普遍现象?记者选择了几家“租房分期”平台进行测算。

　　以某大型“租房分期”平台为例,按照最新的支付规则,即利率6.3%计算,在首付时贷出11个月的房租和手续费,之后每月向金融机构还清贷款。

　　虽然6.3%的年化费率看起来不算很高,但问题是,按照分期还款方式,手续费是按照初始本金计算,而在这一年中,租房人其实每个月都在还本金,并不是本金占用了12个月。

　　对此,有业内人士粗略计算后发现,按照月复利的算法,上述“租房分期”平台的实际年化利率约为13.35%。

　　“对于租房人而言,如果征信良好,个人从银行申请信用贷款的年利率一般不会超过9%,这比不少‘租房分期’平台都要低。”郭凯翔向记者分析说。

　　此外,据了解,目前各“租房分期”平台的营收方式主要是收取利息和手续费。不过,值得注意的是,很多宣称低利息低手续费的平台逾期费用相当高。比如,某平台每日逾期费为贷款总额的万分之五,也有平台每日逾期费用按照月租的1%收取,另有平台如果还款日当天没有还款,此后第一天的逾期费率是月租金的2.5%,第二天的逾期费率是5%,第三天的逾期费率是7.5%,持续叠加。

　　有业内人士提醒,“租房分期”平台鱼龙混杂,租房者一定要对平台的合规安全性进行了解,避免个人信息泄露。同时,在选择前务必详细了解相关费率以及支付方式,认真阅读合同条款,同时由于逾期费用非常高,还会对征信产生影响,租房者在申请成功后要按时还款,不要在自己的征信记录上留下污点。

　　郭凯翔调研发现,对于第三方金融服务平台,除了提供“租房分期”服务之外,对住房租赁企业的准入审核以及合作过程中的实时监督,都是风险管控的重要环节。“同时,作为住房租赁产业链中不可或缺的一环。第三方金融服务平台之间也应该形成更为有效的合作关系,建立行业数据库、完成企业评级制度等措施,共同推进整体市场向前发展”。