害怕银行不放贷被房产商扣违约金，房奴支招：让银行——贷款承诺书为首付上“保险”。

    交了购房首付款，万一银行不放贷，购房者因差钱被迫违约退房，很难全额拿回首付。“只要和开发商协商好，待确定房贷审批通过，请银行出具贷款承诺书后再交首付，这样就能给首付款上‘保险’啦。”近日，陆先生用自己的亲身经历给准备贷款买房的朋友支了一招。

    本月中旬，陆先生在苗栗路看中一套近55万元的商品房，打算首付3成，向银行贷款38万元购买。“当时，按开发商要求先交了2万元定金，剩余14.8万元首付款需在和银行签订房贷合同前支付。”陆先生说，交纳定金后，自己没有马上支付首付款，而是和开发商商量，先向银行申请贷款，等到贷款审批通过后，由银行向自己和开发商出具两份一模一样的贷款承诺书，再向开发商支付剩余的首付款。最终，开发商和银行都接受了陆先生的提议。

    “这样做的目的主要是为了防范首付款风险。”陆先生说，有位朋友曾因贷款审批未通过而违约退房，开发商拒退定金，并从首付款中扣除了上万元滞纳金。“银行出具贷款承诺书后再交首付’这招就是朋友教的。”陆说，看房时虽然多家开发商无一主动提出可在贷款获批后再交首付款，但对自己推迟交纳首付的要求均未拒绝，看来这招确实行得通。

    信贷收紧

    房贷被拒现象时有发生

    记者了解到，今年以来，由于信贷政策收紧，本地多家银行的房贷发放门槛均有提高，房贷申请未获批现象时有发生。

    一不愿透露姓名的银行个贷人士称，贷款放不下来主要有两方面原因：一是银行房贷额度紧张，将一部分条件相对较差的申请者挡在门外；二是贷款人信用记录不好，或是职业、收入、户口等条件不符合银行要求。他坦言，和前两年相比，第一类拒贷者明显增多。

    “对于第一种情况，开发商一般都会全额退还定金和首付款；对于第二种情况，开发商很可能会拒退定金，如果合同中有约定，还会扣除一定违约金和滞纳金。”盘龙城一楼盘客户经理陈女士称，现在楼盘销售不太理想，加上银行房贷审批通过率降低，客户要求贷款获批后再交首付会被应允，也在情理之中。

    承诺有效

    银行不放贷需担责

    陆先生提出给首付款上“保险”的高招，在湖北山河律师事务所律师向东看来确实可行。他认为，在开发商和购房者均认可的前提下，银行出具贷款承诺书具备法律效应，购房者在得到银行放贷承诺后再交首付款是一种自我保护的有效手段。如果银行承诺放贷后拒不放款，须为购房者违约退房承担一定责任。

    他同时提醒，很多开发商对购房者都有付款期限要求，但目前有些银行贷款审批通过后要过两三个月甚至更长时间才会放款，这样也可能造成购房者“被违约”。因此，购房者买房时还应留意付款期限和贷款发放时间。