用银行的钱买房，先看基础炒房模型：炒房也要精打细算。

　　A以100万总价买了套89平的房子，作为首套房首付20%，利率基准利率95折（2017年8月1日基准年化利率4.35%），贷款30年，月供4245元。一年后，房子交房时，同类房屋售价130万（非房东净得价）。若此时出售，利润计算公式如下：

　　利润=市场价130万-首付20万-4245元*月数-办证费用-交易过户费用

　　直接上干货：八大厚黑炒房真经！

　　1.选择风口里最会飞的猪——选一个入口净流入的好城市和地区，选定一个GDP增速较快，且地方性融资债务比较大的城市。

　　楼盘的选择也是大学问，自己找几个业内同行多问问，一般而言地王楼盘潜力透支过度，选择地王边楼盘倚靠大树好乘凉。

　　2. 低首付，高杠杆——炒房尽量少付首付，如自己名下已经有一套房子，建议通过离婚的方式将房产划给妻子（无收费用），自己以首套房购买。

　　3. 利率能多低就多低——能用公积金的千万别商贷！

　　4. 贷款年限能多长就多长——月供的组成是当月的还款额加上当月资金利息。因为月供对于炒房客会造成月度现金流支出的负担，因此通过长年限的分摊，可以让资金压力降低。

　　5. 房产证尽早办——国家为了打击炒房，设置办不动产证2年房屋交易过户需要额外缴纳5.5%的营业税。为了尽快度过这难熬的两年，在交房后建议立刻办证。

　　6. 选便宜的中介或甩掉他——搜房是目前中介里佣金最低的1.5%,像评估费、贷款担保费也很低才3000元左右。相较于链家等以线下为核心的中介，佣金总价的1%-2%。

　　7. 别轻信中介的报价——中介很会把握卖家想多卖点价格的心态，于是一般会把他认为可以卖的价格最高值告诉你，让你信任他的销售能力同时授权他卖你的房源。

　　8. 谈价就是心理战——先看大势，所在的城市和地区目前是否有房可卖，根据供需关系，决定自己的谈价策略。大顺风大牛市，你想多强势都行，谈完了忽然临时想加价个5-10万也未尝不可，毕竟房子只有一套，不把它的价值榨干亏的是自己。

　　总结一句话：乘势起飞，借鸡生蛋、以小博大！