未来刚需两大难：房租越来越贵，房贷利率继续上调，对于生活在大城市的年轻人来说，接下来可能要真正面临两个不大好的局面。其一是房租分化，好地段的房租加快上涨。其二是房贷利率继续上调，房价不涨的大好局面将逐渐被不断上调的房贷利率所吞噬。

　　房租越来越贵

　　咱们先来聊聊房租。

　　发展租房动作最快的，当属上海了。

　　7月14日，上海以超低价出让了两幅只租不售地块，楼面价不足6千。

　　8月23日，上海再次出让了四幅只租不售地块，地段都特别好，总规划建筑面积达到了21.85万平米。相关报道显示这四幅地块的楼面积仅为市场价的10%。

　　更牛的其实是张江科学城，这片区域未来用于居住的建筑面积有920万平米，有890万平米就纯粹用于租赁，剩下那30万平米也不能卖，而是用来盖安置房的。

　　这种纯粹的租房，有好的一面，但也存在一些隐患。

　　好的一面，我们都能看到，没有商品房，想抄个底买套房也没戏，如果你想要房子住，那么申请租房就好了。不仅如此，租金也很便宜。这种玩法就是在一定区域内形成了“分房效应”。

　　但是这里还是有问题没解决，那就是房子有了，该租给谁呢？

　　我们简单来这样一个推演：

　　如果房租很便宜，那么大家肯定会努力搞到一套房，一直租下去，这实际上就是以非常低的成本实际占有了一套房。

　　如果房租按市场价格走，那么问题又来了，市场上实际上是不缺租赁房源的，为啥会青睐你们这个房子呢？

　　这个悖论其实暴露了一个问题，房子虽然不少，但无论是当年的经适房，还是现在的公租房，其实都没有完全解决做到“将房子留给真正需要的人”。那些收入够的人应该及时退出公租房，在这方面，我们做得还远远不够。

　　我们是否可以这样预测，当第一批人入住了公租房之后，由于这批房源租金非常低，他们会竭力继续租下去，从而导致公租房的换收率非常低，从而成为第一批入住者独享的福利。

　　而那些入住纯市场化运作的长租公寓的人会付出比较高的租房成本。

　　公租房和长租公寓之间的房租分化还只是一方面。除了这些，学区房源和非学区房源的租金也会表现出巨大差异。

　　要让刚需愿意租房，就必须给租房者以更多期许，“租购同权”就是为了满足这种期许。其实公众关心的核心资源就是学位。但学位终究是稀缺的，这意味着会有更多人去争夺，而方式就是付出更多的房租。而不带名校学位的房源，租金就不会很高，但相应的“租购同权”也会被大打折扣。

　　房贷利率继续上调

　　房贷利率上调的话题，我们也聊过多次了，但从目前的趋势来看，这种上调的步伐还不会停止。公开消息显示，南京已经出现了1.3倍的首套房利率了。

　　目前银行在房贷这一块的额度已经明显跟不上购房需求。目前在热门城市中，购房者等待房贷的周期已经由去年的一两个月拉长到目前的半年以上。购房者要想尽快获批房贷就只能主动申请调高房贷利率来PK掉其他购房者。

　　因为房贷获批越来越难，很多原本达成购房意向也不得不解除，不少购房者还因此损失了定金。卡宝宝房贷君还了解到一些相对极端的案例，因为二手房价格的下行，部分购房者为了锁定房源，选择跟中介合作，用获得的垫资完成交易。如果房贷获批顺利，这笔垫资的成本不会太高。但很不幸，房贷一直未能获批，购房者只能疲于应对垫资所产生的高息。

　　数据显示，目前在一二线城市，首套房贷利率已经达到了4.99%，是基准的1.02倍。而在一年前，房贷利率还只有4.44%，这意味着一年间房贷利率上升了12.88%，这个幅度甚至超过房价的上升幅度。

　　须知，自2008年开始的宽松期已经宣告结束，7月份的金融工作会议非常鲜明地指出要去杠杆，房地产自然首当其中，很多房企不得不去海外借钱，而购房者则越来越难获得贷款，贷款利率也是节节爬升。

　　房贷利率的升高，在卡宝宝房贷君看来，有三个效果：

　　其一是对于银行有好处，此举能够帮助他们过滤掉还款风险较大的购房者。

　　其二是购房人群断档。很多人享受不到这一轮房价调整的红利，房价不涨了，但很抱歉，房贷利率却在节节升高。很多刚刚凑够首付的朋友再次面临买不起房的尴尬 。

　　其三是进一步发展租房，房贷利率的升高。刚需缺乏房贷的支持，结果就是越来越多的人选择租房，而且租房年限越来越长。

　　在以往的调整中，首套房贷利率基本上是会被得到保证的，但这次明显不同，银行频频上调利率，也未见明显干预。所以我们可以推断，目前首套房购房者的需求不得不让位于大的战略。

　　像目前这种新房滞涨，二手房下跌的行情非常难得，很多刚需好不容易凑够了首付，但却倒在了房贷面前（不给贷或者接受1.3倍的利率），他们可能因此错过了一生中最好的购房机会。

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