网友咨询：

　　银行贷款,投资商铺,每年租金刚好还贷款,日后租金看涨,而贷款固定,岂不是赚了?

　　资深回答：

　　从数学上说，你的计算方式并没有错。我来回答一下你的风险和思路误区。
　　首先是，现在租金一年达到四万，那么也就是说，这是一个成熟地段或者成熟中的地段。对于商业地产，最危险的环节你避开了，因此，你面临几个思考
　　一，是否值100万。我从事商业地产10年，期间参与多个基金方对大项目的收购。简单说来，上海商业地产从去年起希望的回报率是5%，外地是6-7%。什么意思？简单说来，就是现在的租金，或者预期合理的现在的租金，乘20倍，外地乘15倍，就是售价。也就是说，我花这么多钱，啥增值服务没干，维持现状，20年左右回本。这里的逻辑是赌预期。因为商业地产在04 09年经历了野蛮增长，年租金平均涨30%。
　　回到你的事，如果按基金的方式，商铺在基金眼里，只值60万，当然，基金是批发价，你是零售价，100万偏高，但不离谱。取决于你对预期的判断。另一个算法，60万本金，按定存利益6%收益，一年利息3.6万，这个属于你的潜在成本，另外你还需要支出的成本是贷款利息，而收益是租金的增加，和商铺的增值。你自己做个简单的元一次方程:
　　假设年限是x，年租金递增是y，而x年后房产的增值则是[4*（1+y）^x*15-100]，分别计算一下，在y等于5%-10%期间时，总收益（所有租金，房产增值，）与总成本（所有潜在成本，存款利息得算复式，所有贷款利息，不含本金），x的值是多少。我给你的参考值是y=6%,x<10的时候，算及格线。当然，如果你是乐观主义者，也可以把房产增值的15倍，改为20倍呗。毕竟，10多年后的事情，谁说得清
　　以上是成熟或者成熟中商铺，对于新商铺，最好多咨询。风险极高。两个建议
　　1. 所谓的购物中心分割出售的，100%不买
　　2. 专业市场的回报率最高 如 菜场，批发市场等

　　延展回答：

　　1、成熟商圈的好商铺价格都炒的虚高；三线城市，不看好；
　　2、新开发商圈的商业物业的初期都是亏损的，因为商圈还没有成熟起来，有个培育期，看你能不能扛过去。题主说是个二手商铺，建议还多考察下地段的平均租金；
　　3、谁说贷款是固定的？贷款利率每年都有上浮；
　　4、每年稳定收入30万，两年就有个新商铺？不吃不喝啊？没有计算其他支出？投资要的是闲散资金来投资；
　　5、投资商铺有风险，入市需谨慎。近年商铺过剩，电话营销电话是全国范围的轰炸。