最近有朋友问我：打算在南京投资一个酒店式公寓，39平米，均价17000左右，水电一切都是商用的，40年产权，说是不限购也不限贷，到期后自动续期，交土地出让金，契税相关费用都按照商用住宅标准，想问问我这笔投资划算吗？

    先得明确一点的是，按照《物权法》的规定，普通住宅70年之后可以自动续期。而对于商业项目土地，使用期限一般是40或50年。《物权法》对此类土地到期后的续期规定不太清晰。也就是说，居住用地到期后可以自动续期，而商业用地目前尚未确定。所以，不要轻易相信销售人员的承诺。

    如果不考虑房屋性质，单看价格还是很有吸引力的。

    这种商住两用的房子，因为得到政策上支持的“不限购、不限贷”和房屋总价低等优势，受到很多投资者的青睐。

    但时，公寓和普通住宅是有区别的，“不限购不限贷”其实也没那么美好。

    1. 产权方面

    由于商住两用的房子，土地的使用性质为非住宅，因此使用时间就是40年或者50年。另外，在售的一些二手商住两用房，土地使用证大多是在几年前取得的，因此不少项目的实际使用年限可能会更少一些。

    而住宅的土地使用年限为70年，就是俗称的大产权房。

    2. 贷款

    普通住宅，比如北京、上海购买第一套房的首付是35%，并且可以使用利率更优惠的公积金还贷。

    而公寓无论买了几套，贷了几次款，只要还清了就不影响以后继续贷款买商住的房子。可惜的是，买这种类型的房子，贷款是不能用公积金的，并且首付是50%，商贷利率为基准利率的1.1倍。

    3. 购房数量

    普通住宅有限购，全国各地的限购措施有所不同。而公寓则没有限购措施，只要你有钱就可以买。

    4. 配套设施

    如果买的是新交付的普通住宅，通常都是毛坯房，需要业主自己再去装修，可能又是几十万的支出。

    而公寓多为精装修，拎包就能直接入住，周围的环境、物业服务也相对较好。

    5. 成本

    普通住宅都是按民用的标准收取物业费、水电气费的，因此入住后的总成本还是比较低的。

    而商住两用的房子，由于房屋性质不同，相关费用的收取都是按照商业性质的标准去征收的，粗略算了一下，费用要比普通住宅高出一倍多，这样以后的入住成本势必增加很多。

    税费上也有差异。普通住宅初次购买和未来转让时的契税为1.5%，而商住两用性质的住宅，契税按3%征收。

    6. 落户和子女教育

    购买普通住宅后，只要符合当地的条件，都可以落户，还能享受就近入学的政策。这也是为什么会有“学区房”这么一说了。

    而公寓还得从性质上说，由于是在商业用地上建的，属于商业性质，因此不能落户，当然孩子的上学问题也无法解决。

    7. 面积选择

    无论是住宅还是商住两用的房子，价格都受到地段、市场走势等方面的影响，同一个区域的房子，房价都差不多。

    不过，因为公寓的户型比较单一，面积也比较小，所以买房的总花费也少一些。而住宅主要是刚需住房，因此户型种类比较多，面积也比较大，所以总的花费更多。

    小编觉得，如果买房真的是打算以后安家入住的，最好避免商住两用的房子。虽说可能便宜点儿，但这种房子的用途，实际上是SOHO，也就是在家里办公或者纯公寓式住宅。而后续一系列的问题，比如生活成本高、无法落户、孩子不能就近入学、同楼可能办公跟居住混合，环境不好……都是麻烦。

    如果是投资的话，也要多方面考虑。毕竟商住两用的房子不能落户，可能未来刚需接盘的比较少，增值幅度会比普通住宅低一些，再加上出手时较高的税费，都会影响投资回报。当然，不是不能投资，但是一定要选择好的区位、开发商和物业，了解清楚区域规划的前景。