进入“金九银十”，一些城市的楼市再次演绎疯狂节奏，甚至出现了秒杀抢房、离婚潮、假结婚等各种奇葩现象。国家统计局公布的8月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，房价同比、环比上涨的城市数量均有上升，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅继续扩大。

楼市泡沫泛起的原因，可以从不同角度去诠释，比如，土地供应方式和节奏、资产荒导致家庭资产配置转移、消费“羊群效应”、人为炒作等等，但所有因素的背后都离不开充裕的流动性。

然而，对于住房信贷与房价的关系，现在出现了两种截然相反的观点。

有一种观点认为，楼市销售是因，房贷增长是果。因为房地产市场火热，商品房销售增速比较快，所以带动了个人住房贷款较快增长。持这种观点的人，基本上在银行系统。

另一种观点认为，房贷是因，销售火爆是果。根据央行的数据，上半年个人住房贷款猛增2.3万亿元，同比多增了1.2万亿元，而且8月人民币贷款增加9487亿元，住户部门贷款就占去了6755亿元，新增贷款大多是个人房贷。在资金不断流向楼市的情况下，房价必然水涨船高。

其实，貌似复杂的理论探讨，不能脱离基本的常识。从居民购买力角度来看，贷款买房是多数人的选择，以房价涨幅最猛的深圳为例，93.7%的二套房是以贷款方式实现的。单纯从房贷与房价的关系来看，住房贷款是撬动楼市量价齐升的重要杠杆。

有杠杆就有风险，而且杠杆有多高，风险就有多大。

从目前来看，个人住房在银行资产配置中仍属于“优质资产”。像招商银行、浦发银行上半年个人住房贷款的不良率只有0.41%和0.45%，这是所有贷款中最低的。虽然目前房贷的杠杆率和承受能力还没有超出范围，但如果继续过快增长，其积聚的风险就会同步上升。特别是房价一旦出现波动，潜在的风险就会不同程度显现。

对居民来讲，潜在的信贷风险，同样不能掉以轻心。据预测，居民部门的杠杆率今年可能会超过43%，高于一些与我国发展水平相近的国家。像房贷与销售额之比，去年是43%，这个数字已经处于高位，今年这一比例还会上升。当然，以上这些数据未将首付贷和借钱首付等因素包含在内。如果综合考虑，那么个人住房信贷的杠杆率还会大幅提高。

从长期来看，房贷的快速增长，必然对其他贷款产生挤压效应，对实体经济的健康发展造成一定的影响。如果实体经济不振，居民收入水平不能持续增长，那么就会产生一系列连锁反应，从而加大房贷的信用风险。

一个靠货币杠杆撬动的市场，必然难以持久。如果任由房贷大幅增长，不将杠杆风险控制在一定范围内，其造成的后果将是十分危险的。这方面不乏前车之鉴。