目前，在土地经营权抵押贷款实际操作过程中，仍存在着土地经营权价值评估机制不健全、资产变现机制缺位等难点。如何实现土地经营权科学估值，保证银行信贷管理稳健，需要在工作中解决一些现实问题。

土地经营权抵押贷款的难点

（一）土地经营权估值难。农村土地归集体所有，未进行过有效的流转和买卖，土地价值本身没有得到很好体现。目前土地经营权估值方法有三种，成本法以土地耗费的各项费用，加上一定利润、利息和土地所有权收益来确定流转价格，但部分成本项目很难界定，即使两块土地上述的各项费用相同，但地理位置、自然环境不同，流转土地的价格也会差别较大，制约着成本法的应用；市场法通过参考农村土地经营权市场租金，分析参考评估对象与参照物的差别来调整评估价格，要求有公开活跃的交易市场和参照物标准，但现实环境难以满足，针对参照地块的调整系数主观评估比例较大，容易产生道德风险；收益法以农作物经营收入扣除成本费用后的纯收益为基础，并通过折现率折现确定流转价格，但纯收益的确定受土地质量、市场价格、气候灾害多种因素的影响，也影响土地经营权的价值评估。

（二）土地经营权流转难。目前，农村地区还没有建立完备的土地经营权流转市场，现行的土地经营权流转则存在诸多不规范不完备的地方。一是流转程序不规范。农村土地流转大多是农户间自发进行的，普遍是口头协议约定经营权流转的形式，并没有签订具有法律效力的合同来规范双方的权利和义务；部分虽然签订了合同，但存在手续不规范、条款不完备等问题，为以后的权属纠纷留下了隐患，也增加了土地流转的随意性和不稳定性。二是流转市场不健全。土地流转的市场机制、监管机制尚不完善，大部分地区土地流转信息体系尚未建立起来，土地流转双方信息有效对接机制也未形成，土地资产的价值还不能得到合理评估，土地价值不能充分显现。

（三）土地经营权风险分散难。农村土地承包经营权抵押贷款的发放对象多为农户、经营大户，贷款用途也主要是农产品生产、加工和销售等，但农业生产经营受自然条件和市场波动的影响较大，未来收益存在较大不确定性，而目前农产品的保险水平低，难以帮助农户有效抵御各种经营风险，一旦由于灾害出现农作物欠收或农产品价格出现大幅波动，容易造成银行贷款风险。

推进土地经营权抵押贷款的对策

（一）合理确定土地经营权估值。土地经营权抵押贷款普遍接受的估值方法为收益法，即以未来收益折现到贷款发放的当期现值作为土地经营权的价值。针对收益的不确定性，可以参考股票历史波动率，将影响土地经营权收益估计的外部因素通过波动率指标综合化，便于土地经营权价值的确认。

（二）建立土地经营权抵押贷款运作机制。在发放土地经营权抵押贷款后，银行最为关注的是如果出现不良贷款后，如何实现不良贷款高效、稳妥的处置，化解信贷风险。应紧紧围绕农户、银行、政府三方面，培育“建立一个平台，设立两种保障，培育一种组织，做足宣传动员”的良性运营机制。

（三）建立土地经营权交易平台。建立规范的土地经营权流转交易平台，形成多层次、多形式、多主体的产权交易市场体系。设定专门的产权交易管理部门，制定统一、公开、透明的交易规则，依托制度规范引导各方参与农村土地经营权交易。认真做好土地经营权确权工作，积极培育农村产权流转和交易中介服务，培养专门的土地经营权估值人才，完善评估制度和流程，通过竞价、协议转让、拍卖等多种形式处置、变卖抵押物，为开展抵押贷款业务的金融机构提供实现抵押权的场所。

（四）出台土地经营权保险制度。农户获得土地经营权抵押贷款后，生产经营的固有风险依然存在。由于农户的资产水平有限，当发生重大经营风险时，往往会加重产权抵押贷款的第一还款来源，造成逾期或形成不良。因此要引导和鼓励保险部门在现有的法律框架下，开设“两权”抵质押贷款保险品种，保证第一还款来源，充分缓释金融机构发放“两权”抵质押贷款的风险。同时，组建成立新型农业信贷担保机构，推出针对“两权”抵质押贷款收益受偿的担保业务，解除农民开办两权抵押贷款的疑虑。

（五）鼓励政府设立托底回购基金。在不良贷款发生后，在土地经营权变现过程中无受让人或抵押产权转让困难的情况下，建立农村土地回购基金。由省、市、县三级政府按风险分摊比例，依据当年预期土地经营权抵押贷款总额，从财政预算中拨出专款，实施抵质押物收购或对金融机构进行贷款风险补偿，弥补参与“两权”抵质押贷款试点金融机构可能出现的处置亏损和不良贷款。