名词解释

 

　　商业贷款是用于补充工业和商业企业的流动资金的贷款，一般为短期贷款，通常为9个月，最多不超过一年，但也有少量中长期贷款。这类贷款是商业银行贷款的主要组成部分，一般占贷款总额的三分之一以上。

 

     商业贷款是指统计期末，住房置业担保机构担保余额中，为商业贷款提供担保所占的比例。

 

　　因为手续简单，审批速度快，相对于民众来说，房地产商更加热衷于购房者选用这种方式。有些房地产开发商公开宣称如果直接使用商业贷款，可以在原来房价的基础上直接打98折，一套100万元的房子，一下子可以少付近2万元房款。

 

　　商业贷款申请条件

 

　　在本地区工作的人员，具备如下条件才能申请个人住房商业性贷款。

 

　　1)十八周岁以上，具备完全民事行为能力，有当地户籍所在地的户籍证明，并经过公证部门公证；

 

　　2)由工作单位出具职务、经济收入、联系地址的证明。

 

　　3)购买本地区销商品住宅，所购住房属于房地产开发企业与本行各经办行(部)签订《商品房销售贷款合作协议》范围的楼盘；或者，借款人所在单位已经建立住房基金，并签订合作协议。

 

　　商业贷款与公积金贷款的区别

 

　　住房公积金管理机构制定的《个人住房担保委托贷款办法》和中国人民银行等金融机构颁布实施的《个人住房贷款管理办法》，虽然都是为人们在购房中缺少资金而发放的贷款，但两者又有所不同，具体区别在于：

 

　　一、贷款对象有所不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的交存人和汇交单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备下列条件：

 

　　1、持续缴存6个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存。

 

　　2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。

 

　　3、具有购买住房的合同或有关证明文件。

 

　　4、提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式。

 

　　5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。

 

　　而一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的交存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。

 

　　二、贷款额度有所不同。银行发放首次的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的70%。

 

　　一人申请住房公积金贷款的，最高贷款额为50万元，两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额为80万元。

 

　　三、贷款手续不同。公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。

 

　　四、贷款利率不同。公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。

 

　　五、公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房，目前必须进行评估，交纳评估费。商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取4‰的律师费，公积金贷款则不需个人交纳律师费。

 

　　从以上分析可以看出，虽然住房公积金管理机构对贷款的对象进行了限制，只限于住房公积金的交存人和离退休职工。贷款手续也比较麻烦一点，但是住房公积金管理机构发放的抵押贷款比一般金融机构发放的住房抵押贷款的利率要低一些，因此，它仍是一种十分优惠且受老百姓欢迎的贷款形式。

 

      商业贷款须知

 

　　商业贷款额度

 

　　银行发放首次的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的70%。

 

　　银行发放二次的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的40%。

 

　　商业贷款年限

 

　　贷款期限最长不超过30年。通常，贷款最终到期日借款人年龄不超过(男65周岁、女60周岁).

 

　　还款方式

 

　　1、等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法。其特点是每月还款的本息和一样，容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。

 

　　2、等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。

 

　　贷款利率按照中国人民银行有关贷款利率的规定执行。

 

　　办理商业贷款流程

 

　　贷款程序

 

　　借款申请人与房地产开发商签订《购房合同》；

 

　　借款申请人在银行开立活期存款账户，存入购房首付款，或向开发商缴纳购房首付款；

 

　　借款申请人按要求填写相关表格，提交审批所需材料；

 

　　银行经办人员或委托律师事务所对借款申请人所提交的材料进行审核及资信调查；

 

　　银行审批，通知借款申请人审批结果；

 

　　借款人办理抵押登记等手续；

 

　　银行发放贷款，借款人按借款合同的规定还本付息。

 

　　房地产贷款，都需要购买相应的保险

 

　　借款人以自己的信用向保险人投保(借方既是投保人又是受益人)，因非自己主观意愿的原因(如失业)而不能如期偿还贷款时，由保险人代为付款。

 

　　借款信用保险：贷方以借方的信用向保险公司投保，当借方不为或不能清偿债务时(如借方失)，由保险人代为补偿，其保险标的是投保人的合法权利，因第三者不履行法定的义务而受到的损失。

 

　　商业贷款申办手续

 

　　1)可到各发贷业务部门详细咨询了解个人贷款种类、贷款发放对象、贷款额度等情况。

 

　　2)需向贷款银行提供的资料和证明：借款人和配偶的户口簿、身份证(原件和复印件)。借款人与配偶不属同一户口簿的还要求提供婚姻证明等，

 

　　3)贷款额度与期限按现行政策规定，贷款期限最长20年，贷款银行对借款人所提供的材料和证明进行审查。银行审查借款人是否属于借款对象，是否符合贷款条件，是否有足够偿还贷款本息的能力，然后确定实际贷款额度，并通知借款人承诺贷款。

 

　　4)借款人与贷款银行签订合同。借款人、贷款银行(保证方，保证期至将借款人房地产权证交贷款银行收押止)三方签订个人住房商业性借款合同。借款人、贷款银行签订住房抵押合同。

 

　　5)办理公证。借款人和贷款银行办理抵押合同公证的程序，按公证处的规定办理。公证费由贷款银行负担。

 

　　6)还清贷款办理注销抵押登记手续。当您与贷款银行结清全部贷款本息和相关费用后，凭银行出具结清凭证。