据21世纪记者独家获悉，某大行总行近日发文严控个人商用房贷款风险，具体包括个人商用房贷款最低首付款比例由五成调整至七成。

文件中表述：该行严格进行个人商用房贷款合作机构和项目准入，重点选择北京、上海、广州、深圳以及直辖市，省会城市该行房地产开发贷款支持项目和总行级公司客户名单内房地产开发企业开发项目，办理个人商用房贷款。

“商用房类型应以单套面积相对较小、价格较为稳定、易于处置变现的商住两用房以及住房小区配套底商为主、严控宾馆、酒店、写字楼等个人商用房项目准入，对三、四线城市的个人商用房贷款业务，原则上控制贷款余额只降不增。”上述文件称。

该行发文的背景，一方面是中国房地产面临去库存压力，供应过剩促使写字楼空置率进一步增加。

RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，截至 2015年 12月，全国写字楼平均空置率 18%，商业营业用房空置率高达 30%，足以反映其过剩程度。据世邦魏理仕相关分析师预计，2016年底全国 17个主要城市写字楼累计空置面积将增加 32%，约1530万平方米。

另一方面，经济形势低迷，网购亦对实体店带来很大冲击。“商铺作为经营性资产，一旦实体经济下行，商铺的可回收现金流就严重下降。监测的结果看，商铺信贷资产质量不容乐观，信用风险比较高，而且发生逾期的概率较大。银行出于风险考虑，上调了首付比例。”该行相关部门人士接受记者采访时称。

中国土地勘测规划院今年年初发布2015年四季度全国主要城市地价监测报告预测，在近年来房地产市场趋于饱和、同质化竞争以及电商冲击下，一二线城市商服地产库存高企，尤其是在新兴区域已经不容忽视。

根据上述文件，有两类个人商用房贷款最低首付比例获得宽限，其中：贷款所购商用房为商住两用房的，最低首付款比例由45%调整为50%，贷款所购商用房为住房小区配套底商的最低首付款比例为50%。同时，文件要求严格把握首付款真实性，防止借款人利用房地产企业、中介公司、P2P平台等场外配资支付首付款。

另外，该行还在文件中强调，严控裸贷等高风险客户准入，严审借款人购房行为真实性，严审借款人真实还款能力。

“对考虑出租并将租金收益纳入还贷资金来源的，须勘查商用房周边市场情况，评估测算租金收益水平，分析判断借款人还款来源合理性和稳定性，严禁简单地以借款人提供的收入证明材料核定其还款能力，对自雇人士购买商用房的，还须调查借款人经营实体运营情况，分析其经营现金流稳定性，合理确定贷款额度和期限，严防借款人因生产经营不善，偿债能力下降导致的贷款风险。”文件称。

同时该行要求，加强个人商用房贷款风险排查。贷款经办行须密切跟踪了解个人商用房贷款项目建设进度，销售及价格变动等情况，重点核查项目是否存在停工烂尾、法律纠纷、售后返租、批量违约以及虚假销售等风险问题。对风险项目，坚决退出，严禁新增个人商用房贷款，对违规发放售后返租个人商用房贷款，虚假贷款的，一经查实，要严肃追究相关人员责任。

此外，该行内部人士表述，总行强调严格个人商用房贷款经办机构资质管理，对经营混乱、个人商用房贷款不良率连续三个月超过3%的经办机构，要对其进行业务整顿。

记者随后联系另一家国有商业银行，以及华北的两家股份行，这些机构均表示，目前商业地产信贷政策并无调整，不过，在经济低迷期，相较于个人住房贷款，商用房贷款风险要高得多。所以一直把控得较为严格。