提要：受房地产新政“沪九条”影响，上海房地产市场发生了明显变化。央行上海总部4月26日发布的数据显示，上海各商业银行4月房贷受理量较1-3月平均水平回落超过50%。

就目前上海推出“沪九条”最严限购政策的调控效果来看，作用较为显着。推及其他一线城市来看，深圳也已发布楼市新政，但由于深圳楼市已经开始降温，所以相对上海而言，其“手段”更为温和，虽有威力但作用可能不及上海。

受房地产新政“沪九条”影响，上海房地产市场发生了明显变化。央行上海总部4月26日发布的数据显示，上海各商业银行4月房贷受理量较1-3月平均水平回落超过50%。

2016年入春以来，全国部分城市房价飞速上涨。据近期国家统计局公布的70城房价显示，新建商品住宅价格环比上涨的城市达到62个。上海3月新建商品住宅价格同比涨幅达到了30.5%。

一季度，银行信贷业务的发展也比较火热。据央行上海总部统计，上海市一季度新增本外币各项贷款2484.2亿元，同比多增849.2亿元。而就中资金融机构本外币贷款来看，1月单月增量最大，达1690.2亿元，同比多增1026.4亿元；3月次之；2月增量最小，单月仅增226.5亿元。3月增量中，个人住房按揭贷款单月增量更是创下7年来新高，刷新1月增量346.3亿元的纪录。

“沪九条”是回落主因

2016年入春以来，房价进入快速上涨。近期国家统计局公布的70城房价显示，新建商品住宅价格环比上涨的城市达到62个，而上海3月新建商品住宅价格同比涨幅达到了30.5%。

“近期房价涨幅太快，使得许多本来想买房的人难以接受，希望等到房价回落，所以暂时处于观望状态。”上海财经大学现代金融研究中心副主任奚君羊在接受《国际金融报》记者采访时表示，高涨的房价是房贷受理暴跌的两个主要原因之一，还有一个原因就是近期国家对房贷政策开始收紧，比如说买二套房首付大幅增加，优惠利率幅度开始大幅减少，这也导致购房者开始观望。

3月25日，上海市发布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称“沪九条”）。按新政受理的执行中，执行首套房贷款政策的占比由新政前的97%下降至89%，二套房贷平均首付款比例升至60%左右，二套房贷中购普通住房的占比约为58%。外地户籍放贷占比出现明显下降，回落至11%。

在新政严格执行下，4月23日上海银监局通报，自4月25日起暂停辖内各商业银行与链家等6家房地产中介的业务合作1个月，并对违规的7家商业银行营业机构暂停个人住房贷款业务2个月。

“上海新房的信贷量是不足的，更多的信贷量是来自于二手房，这表明了市场的投资、投机需求。从需求量的角度考虑，‘沪九条’对市场的需求，特别是对投机、炒作的需求有明显的抑制效果。”鄞州银行董事会办公室主任游春认为，房贷受理暴跌主要可以从需求和供给两个方面进行分析。从供给的角度考虑，本身上海的房地产的供应量弹性不大。上海商品房供应量是不多的，新政出来后，二手房的交易也受到一定的抑制。

此外，游春还指出，本身房地产的信贷交易是有周期的，可能二季度本身就不是一个交易量的高峰期。

对于4月份的信贷规模，还有上海资深银行业人士分析称，4月整体贷款规模有可能环比下降较多。3月增量中，个人住房按揭贷款单月增量更是创下7年来新高，究其原因，主要是因为上海市3月底出台了房地产新政，对购房要求有所提高，银行赶在新政实施前加快放贷。除了上海房地产新政的影响，3月作为季度末月，本身也有冲量、冲考核的内在需求。

房地产金融分化

据一份媒体微观调研显示，因各银行投放计划和项目储备情况不同，4月实际投放情况也各异，但整体而言并无明显扩张趋势。

比如，某国有大行内部人士透露，该行预计本月信贷投放下降40%以上，逆前3个月净投放之势，呈净收回之态。另有某华北地区股份行人士亦透露，对4月的广义信贷增速有所控制。华北一城商行人士也表示4月信贷投放较3月有明显回落。

而从投向来看，租赁商务业发展迅速。据央行上海总部的一季度报告显示，租赁商务业同比增量遥遥领先，一季度增加892.5亿元，同比多增456.3亿元。

此外，上海银行业信贷投放的另一个变化，体现在房地产开发贷中，商业房贷款出现单月下降。自去年下半年以来，房地产开发贷（含地产贷款、住房贷款和商业房贷款）持续下降，但其中商业房贷款直到今年1月均保持增长。

事实上，在有效信贷（房地产相关的开发贷和房屋按揭贷款）需求不足的情况下，银行将贷款转向投资的趋势已十分明显。

游春指出：“今年的经济形势不好，信贷放不出去是一个普遍现象，很多商业银行更多地把资金放在金融市场上面，比如债券交易、外汇交易，同业拆解，这些金融市场的业务和投资方面的业务做得比较多。另外，信托业务和政府融资平台的一些项目也做得不少。此外，目前，商业银行对于房地产开发性的信贷项目较为审慎。”

而多名受访银行人士亦指出，虽然有效信贷需求不足，但银行信贷“表外化”的趋势值得关注。由于存贷利差不断缩窄，有银行越来越多通过信托、资管的通道（即MPA监管框架下广义信贷的范畴内），转信贷为投资。以某华南股份行为例，在其上海地区2016年初规划中，对公贷款的年增长目标不到15%，而自营投资非标的增速目标却接近75%，

然而，奚君羊认为，这种“对公信贷转投资”的做法不适宜大规模推行。因为银行对流动性的要求很高，大规模转投资可能会造成银行出现流动性问题。另外，大规模地转投资一般都是企业偿还出现问题的结果。大部分这种情况，企业的业绩、盈利能力都已经受到不利影响。在这种情况下如果转投资的话，那么它的回报就很难保证，这也会导致银行自身的利润也会下降。

奚君羊进一步指出，这种信贷转投资，在很大程度上只不过是把“坏账”之中做了一些账务处理，但实际上并没有根本解决问题。

未来按揭趋势存争议

上海实施“沪九条”房地产调控政策一个月以来，差别化住房信贷政策调控成效显现，银行受理房贷大幅“降温”。

而此前，人民银行上海总部表示，将继续加强窗口指导和督查力度，充分发挥上海市市场利率定价自律机制在房地产金融自律管理中的主体作用，针对市场形势变化和新情况新问题不断研究完善实施细则，确保调控政策落到实处，切实维护上海市房地产市场和房地产金融平稳健康发展。

那么，接下来，银行按揭贷款受理量会继续下降吗？

奚君羊认为，房价原来上涨过猛、购房者开始趋于谨慎以及政策上的持续影响都有可能使按揭贷款回落的趋势继续持续一段时间。

而游春认为，未来按揭贷款还有上升的可能。“今年的经济工作会议提到了“去产能，去杠杆，去库存”，估计未来在二三线城市，房地产的去库存可能会有一波很明显的行情，这一波‘去库存’会带动房地产信贷业务交易量的增长。当然，这个增长的幅度和比例还是取决于国家和地方对房地产按揭的信贷政策和政策性的措施。”