银行与房企的关系，在2015年有些扑朔迷离——在总量持续增长的同时，“调结构”似乎也势在必行。

　　根据4月底刚刚披露完的上市银行2015年年报独家统计发现，16家A股市场上市银行去年合计的“涉房贷款”高达16.12万亿元，较2014年年底的14.02万亿元增长了2.1万亿元，增幅为14.98%。

　　值得一提的是，银行与房企原本极为紧密的关系在去年下半年已经出现了裂痕，商业银行收紧了房企赖以安身立命的开发贷。本报记者统计发现，与此前增速或占比有所下降不同，去年下半年，16家上市银行的开发贷合计4.25万亿元，较去年中期的4.28万亿元出现了绝对值的负增长。这也是多年以来上市银行开发贷首现负增长，此前即便是多次被开发贷“停贷传言”惊扰的2014年，开发贷的绝对值也是正向增加的。

　　开发贷规模、占比“双降”国有大行“最绝情”

　　曾经因为占比高、规模大等原因引发过房企与银行“谁比谁先死”的网络段子的开发贷，多年来虽然屡遭停贷传言侵扰，但是一直也过着闷声发财的好日子。但是，这种好日子似乎在2015年中期迎来了拐点。

　　据《证券日报》记者统计，截至2015年年末，16家上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款余额合计4.25万亿元，虽然较2014年年底的4.01万亿元增长了近6%，但是较2015年中期的4.28万亿元却有所下降。

　　16家上市银行中，虽然11家银行的开发贷的绝对值均较2015年中期上升，但仅5家银行的开发贷占比出现增长，另外11家占比下降。

　　值得一提的是，即便是多次被开发贷“停贷传言”惊扰的2014年，开发贷的绝对值也是正向增加的。2014年2月，有关“多家银行暂停地产开发贷”的传言在二级市场引发恐慌，地产股领跌大盘，板块指数跌幅超过5%。银行方面也不得不纷纷对传言进行回应；当时，商业银行的集体发声虽然平息了开发贷停贷传言，但住房按揭“房贷荒”的传言再次袭来，虽为传言但言之凿凿，以至于监管部门不得不窗口指导要求银行支持房贷个贷业务。然而，从占据了我国整个商业银行业规模和利润逾八成的上市银行的数据来看，2014年所谓的停贷不过是单个银行自行调整的举动，从全行业来看，涉房贷款的各项指标均呈现出上涨态势。

　　不过，从上市银行的数据来看，去年下半年开发贷确实收紧了，虽然不是像曾经的传言那样一刀切的停止，但是也确实让人感到凉意习习，而且这种凉意首先来自于国有大行的吹拂。

　　从规模来看，开发贷一向都是国有大行的天下。截至去年年底，中国银行房地产业对公贷款的余额最高，为7605.11亿元，占其贷款和垫款总额的百分比为8.32%；工商银行、农业银行和建设银行的开发贷余额则均超过了5000亿元，分别为5629.17亿元、5483.88亿元和5229.16亿元，但是上述三家银行该类贷款的占比并不算突出，分别仅为4.72%、6.15%和4.99%，在上市银行中排名靠后。虽然规模依旧动辄千亿元量级，但是四大国有银行对于开发贷的态度整体开始转向冷淡，四家银行中，中国银行、农业银行、建设银行2015年年底的开发贷较2014年年末和2015年中期均“双降”，仅工商银行属于余额上升、占比下降的情况。

　　股份制银行整体而言对于开发贷兴致十足。截至去年年底，开发贷占比最高的6家银行中有5家为股份制银行，其开发贷占比在9.4%-12%之间。

　　在股份制银行中，相对而言，招商银对于房地产行业对公贷款则显得意兴阑珊，不仅规模排名排在民生银行、浦发银行、中信银行之后，占比也在16家上市银行中排名靠后，仅为8%。当然，这与招商银行擅长零售业务的特点是相吻合的。

　　去年，上市银行对于房地产贷款的质量把控依旧十分严格，房地产行业贷款的不良贷款率远低于各行业平均数的。

　　《证券日报》记者查阅年报数据发现，开发贷的不良贷款率确实比较低。房地产业对公贷款占比在所有上市银行中最高的民生银行，房地产业不良贷款的占比仅为1.05%；而光大银行房地产业不良贷款也仅占全部不良贷款的4.5%；兴业银行的开发贷不良贷款率更是仅为0.02%。相对而言，部分国有大行的开发贷不良贷款率较高，超过了1%，但是也均低于其各自银行的行业均值。

　　此外，据《证券日报》记者此前测算，在所有商业银行中，上市银行涉房贷款的占比已经超过四分之三，可以说绝对具有行业“风向标”的意义。

　　按揭贷逼近12万亿元“首尾差距”扩至逾1860倍

　　据《证券日报》记者统计，16家上市银行2015年个贷业务中的房贷余额合计为11.87万亿元，较2014年年底的9.64万亿元增长了23.13%，较2015年中期的10.58万亿元增长了12.19%。而且，从绝对值来看，涉房贷款中，按揭贷的余额远远高于对公开发贷的余额，去年年底甚至达到了对公贷款余额的2.79倍。

　　16家上市银行对于房贷个贷业务的态度可谓迥异，最为极致的两个样本分别是建设银行和宁波银行。由于各自的业务传统和发展模式不同，数据展现出来的局面是两家银行在“涉房贷款”领域展现出极大的区别。

　　截至去年年底，建设银行按揭贷余额高达27972.26亿元，占比高达26.7%，加上开发贷后涉房贷款合计占比31.7%，在所有上市银行中排名第一，而中国银行则凭借合计30.7%的占比排名第二。与上述两家银行不同，宁波银行开发贷和按揭贷两项业务的合计占比仅为9.98%，其中，个人住房按揭贷余额更是仅为15.02亿元，占比仅为0.59%。对比计算可知，建设银行的按揭贷余额高达宁波银行的1862倍。

　　除了宁波银行以外，民生银行和平安银行的按揭贷占比也不算高，均未超过6%，这也是两家银行近年来的一贯风格，其中，去年民生银行按揭贷的余额和占比实现了双升；而平安银行则是较2014年年底和去年中期均“双降”。

　　其余国有大行和多数股份制银行还是仍然比较青睐房贷个贷业务。截至去年年底，贷款余额和占比的前四名都被工农中建四大行所包揽：国有大行绝对值的优势毋庸置疑，合计高达9.4万亿元，业务占比均超过了21%。

　　其他上市银行按揭贷款的业务占比分别分布在10%-18%之间。贷款余额紧随四大行的银行分别为交通银行、招商银行、兴业银行、中信银行、浦发银行、光大银行、北京银行；业务占比较高的则包括招商银行、兴业银行、交通银行、光大银行、北京银行等。

　　业内人士指出，2014年11月份以来央行多次宣布降息，商业银行息差进一步收窄，相对于小微贷款等业务的短周期和高利率，住房按揭贷款长则三十年、短的也要五年左右，降低了银行资金的流动性和灵活性，而且由于是低风险业务，利率水平不可能太高，对银行来说不具备太高的吸引力。

　　“目前小微贷款的平均利率在7%左右，而房贷利率还不到5%，虽然相对而言风险较小，但是银行也确实没什么赚头，就连银行发行理财产品时给付的平均收益率还得4%-5%左右呢”，一位股份制银行有关人士曾对《证券日报》记者表示。

　　既然是不赚钱的买卖，上市银行为何又趋之若鹜呢？另一家股份制银行副行长则对《证券日报》记者坦言，“按揭贷款利率折后的价格确实是不赚钱的，银行大约还要赔进去8个百分点，但是这项业务也是银行重要的获客渠道之一，银行不能只算单项业务的小账，要算综合服务的大账。”

　　值得一提的是，国有大行和股份制银行的资金成本并不一致，国有大行的付息率和信贷成本较低，股份制银行虽然不尽相同，但整体而言要高于大行。因此，不同类型银行对于“不赚钱”的房贷业务的承受能力以及给予的支持力度也肯定有所区别。

　　从全行业来看，央行今年一季度公布的《2015年金融机构贷款投向统计报告》显示截至2015年年末，人民币房地产贷款余额21.01万亿元，同比增长21%，增速比上年末高2.1个百分点；全年增加3.59万亿元，同比多增8434亿元，增量占全年各项贷款增量的30.6%，比上年占比水平高2.5个百分点。其中，个人购房贷款余额14.18万亿元，同比增长23.2%，增速比上年末高5.7个百分点，比各项贷款增速高8.9个百分点；全年增加2.66万亿元，同比多增9368亿元。

　　对比上述数据可以发现，上市银行按揭贷的占比合计已经达到全行业的83%，涉房贷款合计占比则接近于八成，为76.7%。