因去年乃至今年初去库存政策效果的释放，近期三、四线城市普遍出现了楼市回暖的现象，但相比于一、二线城市的火爆行情，三、四线楼市依然显得黯淡。

从房贷利率的角度看，当前，我国的房地产市场已经出现了一、二线城市与三、四线城市“房贷利率倒挂”的现象——越是去库存压力大的地区，房贷优惠措施越不足。

房贷利率优惠呈分化趋势 一二线城最低可享8.2折

据卡宝宝本月初发布的房贷报告显示，全国35个重点城市和地区3月首套房平均利率为4.54%，继续创历史新低；比上月下降了0.04个百分点，同比去年3月的5.76%下降1.22%。

从首套房利率的优惠力度来看，本月全国35重点城市530家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有157家，比上月增加52家，占比

29.62%。提供优惠利率银行数量最多的城市依次为上海、北京、深圳、广州、苏州、天津、南京、青岛、重庆、珠海、大连、无锡、成都、杭州和济南。

中国经济网记者注意到，利率最低的为北京汇丰银行的8.2折优惠利率；而成都的中行及交行分行都为优质客户提供了首套房最低8.5折，即4.17%的房贷利率；重庆的工、农、中、建、交、中信、重庆银行、重庆农商行、重庆三峡银行等9家银行合作的房企商品房项目，贷款利率可按基准利率8.5折执行；广州建设银行买入、农业银行买入、邮储银行等15家银行均执行8.5折优惠利率……

然而，对于库存量大的三、四线城市，银行则普遍执行基准利率，部分城市给出的优惠幅度也较一、二线城市小，出现了“利率倒挂”的现象。

由此可见，城市分化现象依然存在，楼市比较火热的一线城市，各银行间竞争更加激烈，银行针对房贷客户推出的各种优惠层出不穷；而在一些楼市成交不太火热的城市，银行出于风险控制的考虑，利率则相对较高。

三四线城市去库存压力大 专家呼吁加杠杆

今年二月，央行、银监会联合发布房贷新政，在不实施限购措施的城市，个人首套房商贷最低首付款比例可在25%的基础上向下浮动5个百分点，购买二套房且贷款未结清的家庭，最低首付比例不低于30%。

新政意在刺激非限购城市购房需求，加紧库存消化速度，购房者对此抱有积极态度。但业界也有持谨慎态度的声音传出，有人认为，尽管首付比例下降，但是房子价格没有下降，对于购房者而言总的购房成本并没有下降。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产政策再松绑有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。不过从根本上看，这一政策并未解决房地产需求的根本问题，对于购房者来说，贷款的利率并未降低。

著名经济学家、华夏新供给经济学研究院院长贾康表示，要考虑在三、四线城市适当加强房贷杠杆。“一线城市已经有了加杠杆的措施，没有必要继续加杠杆了。但是已经出现炒作的苗头，这时候我们要稳一稳。”他分析称，“三四线城市已经形成了可能供给的住房，主要的销售对象还是农民工，他们的支付能力不足以按照商品房的定位比较充分地吸收库存，一定要有政策性的杠杆，在更优惠房贷按揭安排的同时加政策杠杆。”

虽然目前三、四线城市普遍出现的楼市回暖行情，但房贷利率分化的现象依然严重。为此，张大伟认为，由于三、四线城市金融业竞争相对不足，利率没有充分市场化，出现一、二线城市与三、四线城市利率倒挂的现象，“北京等城市能找到8.2折的优惠利率，但很多中小城市仍在执行基准利率，这显然不合理。”