在北京举办的以“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”为专题的新闻发布会。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞教授出席了发布会并作发言。发布会上，中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授公布了基于中国家庭金融调查数据及最新季度数据计算出的住房空置率，并详细分析了城镇住房市场的发展趋势。

看点一：我国家庭自有住房率达九成，超20%的家庭拥有多套房

记者从发布会现场获悉，我国家庭的住房拥有率已达到90.8%，其中城镇家庭住房拥有率为87.0%，农村家庭住房拥有率则为95.8%。与欧美发达国家相比，我国城镇家庭住房拥有率显著偏高。其中，高出英国家庭的20.3%，高出美国家庭的21.8%，高出德国家庭的33.7%。

同时，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%，与2011年相比增长了15.9%。2014年3月的季度数据显示城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。

看点二：住房刚性需求不到25%，而可实现的住房刚需仅3.1%

在考虑家庭住房的刚性需求时，甘犁和他的团队不仅包括在城镇地区居住的无房家庭，还包括了在其它地方有房但在工作生活重心所在地无房的“人房分离”家庭，以及与父母居住在一起的成年子女的“啃老族”。该中心的数据显示，自2011年8月到2013年8月，城镇家庭刚性住房需求显著下降，从28.2%降低至24.6%，下降近3个百分点。而2014年第一季度数据显示，城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%。

另外，该中心在结合家庭在所居住房屋的年限和房屋面积，估算出有13.1%的城镇家庭有潜在的改善型住房需求。

那么这些需求中有多少需求能够实现呢？甘犁说，他和他的团队在结合家庭的收入以及家庭资产状况进行估算后发现，全国家庭中只有7%的家庭其刚性住房需求以及改善型住房需求有能力得到满足，其中，城镇地区剩余的可实现刚性住房需求为3.1%，可实现改善型住房需求为3.9%。

“我们在判断家庭是否有能力购买住房时采用的标准为家庭是否能支付新房三成首付款”甘犁解释说。

看点三：现有存量可完全填补住房刚需，且还有1998万套房屋供给过剩

该中心的数据同时显示，中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套，可实现改善型住房需求上限约为950万套。而目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套住房。因此，即使不计算“十二五”期间的保障性住房建设供给，现有的存量住房已经可以满足可实现住房需求。

看点四：2013年城镇地区住房空置率为22.4%，空置住房约4898万套

中国家庭金融调查与研究中心数据显示，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。据此估算，城镇地区空置住房约为4898万套。在国际上，2000年至今，美国的空置率介于1%至3%。香港地区的住房空置率低于5%。欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%。日本2008年的空置率为13.1%。台湾地区2001年的住房空置率为17.6%。可见，我国住房空置率高于其它国家和地区。

看点五：经济适用房空置比例达23.3%，未能发挥其社会保障作用

经济适用房是国家为满足城镇中低收入家庭而提供的保障性住房。中国家庭金融调查数据显示，经济适用房的空置率高达23.3%，仅次于商品房的空置率。数据同时显示，家庭年总收入最高的25%家庭拥有经济适用房的比例最高，达3.2%，比中低收入家庭高出近1个百分点。“收入最高的25%家庭拥有的经济适用房中27.5%的比例处于空置状态，经济适用房存在严重的资源浪费和‘错配’现象，未能充分发挥其社会保障作用。” 甘犁在发布会上如是说。

看点六：4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房，降低了金融市场的效率

该报告称，截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。空置住房占用的银行贷款，属于资本闲置，降低了金融市场的效率。空置住房的资产价值在有空置住房家庭总资产中的比重为34.4%，在城镇所有家庭总资产中的比重为11.8%，是社会资源的巨大浪费。

看点七：家庭拥有空置住房原因多样化，有投资原因，也有为成年未婚儿子购买的“结婚房”

该报告称，家庭拥有空置住房原因多样化。首先是家庭收入。收入最高的前10%的城镇家庭，40%拥有空置住房，远高于其他家庭。有适龄未婚男性家庭，拥有空置房的比例达到28%，高于其他家庭的23.9%。家庭儿子购买“结婚房”的现象明显。另外，房价租金比越高的地区，有空置比例越高。房价租金比没上升10个百分点，空置比例上升0.6个百分点。甘犁解释，房价租金比越高，租房动机弱，购多套房投资的动机更强，空置住房作为投资目的的可能性越大。该报告还发现，随着城镇化率的提高，更多农村人口进入城市，空置率会有所减少，但效果不是很明显。城镇化率每提高10个百分点，空置率仅降低2.6%个百分点，城镇化率效果有限。

看点八：空置住房风险较高，对房价下跌的抵抗力较弱

甘犁在发布会上称：“房价一旦下跌，空置住房更容易亏本；同时，房价一旦下跌，空置住房更容易资不抵债。”

数据显示，目前，我国空置住房亏本的比例为5.4%，略高于非空置住房。但房价一旦下跌5%，将会有17.1%的空置住房出现亏本，远高于非空置住房的6.6%。若房价下跌50%，49.1%的空置住房价值将低于购买成本，而非空置住房仅为24.2%。

另一方面，从住房负债（包括银行贷款负债和民间借款负债）来看，数据显示，当前有住房负债的空置房中仅有0.8%的比例资不抵债，非空置住房略低，为0.6%。如果房价下跌30%，将有11.2%的空置住房资不抵债，而非空置住房仅为3.3%。

“虽然房价下跌对空置住房冲击不小，但从整体来看，房价下跌，银行的房贷风险不大。”甘犁补充道。