房贷新政落地半月，虽然目前多家商业银行已开始执行“认房不认贷”政策，但在利率优惠方面仍然踯躅不前。市场普遍认为，受制于成本、利润等因素，拥有自主“定价权”的商业银行对房贷利率的下降幅度恐难触及7折下限。

10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（以下简称《通知》）。与此前调整相比，《通知》包括公积金缴存实现异地互认、申请贷款所需缴存时间缩短以及提高个人住房贷款发放率等多个亮点。不少业内人士认为，此轮调整既完善了公积金贷款政策，也弥补了商业银行贷款利率较难下浮的不足，对于房地产市场的稳定具有重要作用。

据了解，目前5年期以上商业贷款基准利率为6.55%，7折后是4.585%，考虑到公积金贷款利率仅为4.50%，对比来看，其低于商业贷款的7折利率。因此，住房公积金贷款的松绑，将有效降低购房者特别是刚需购房者的购房成本，刺激这部分需求的释放。对此，中行金融研究所宏观研究员李佩珈评价说，从内容来看，《通知》充分考虑了刚需群体的贷款需求，公积金贷款的局限性有所放宽。

相关研究机构的调查结果显示，年轻人是刚需的主要组成，恰恰年轻人又属于中低收入群体，他们更倾向于选择利率较低的住房公积金贷款。然而，此前政策规定，借款人在贷款时需连续正常缴存公积金满一年，同时在计算贷款额度时还会受到公积金账户余额和借款人缴存基数的限制，这直接影响到年轻群体对公积金贷款的选择。

记者发现，今年以来，作为地方政府救市的主要内容，已有多个城市通过简化手续、缩短贷款时间、降低门槛、提高贷款额度等手段调整公积金贷款政策。如湖南株洲下发通知称，自10月13日起，在株洲购、建自住住房在3年以内或取得房产证在1年以内的，均可申请住房公积金贷款；浙江金华住房公积金的贷款额度也自10月8日起提高50%。

相关业内人士表示，相较于各地住房公积金政策调整，国家层面统一松绑更有助于稳定市场作用的发挥。李佩珈认为，以公积金缴存异地互认为例，湖南、福建均曾表示，住房公积金缴存人在缴存地以外的省内其他城市购买住房的，可向购房所在地住房公积金管理中心申请公积金贷款。而《通知》明确要求，各地要实现住房公积金缴存互认和转移接续。虽然从目前情况来看，全国范围内的公积金的互认和转移存在一定难度，但它确实可以释放部分购房需求，同时转移公积金也可在一定程度上缓解个别城市公积金资金来源的紧张问题。

公积金贷款松绑将会产生多大作用？有一些专家对此并不看好。李佩珈表示，目前公积金面临缴存不足、提取过高的问题，这将直接影响公积金贷款的批贷效率和贷款额度。

记者从天津公积金管理中心了解到，目前公积金贷款的办理时间已由原来的15个工作日缩短到8个工作日。而链家地产工作人员向记者透露，实际贷款期限在1个月以上，由于期限较长，多数二手房出售者明确表示不接受购房者公积金贷款。

部分房地产开发企业也拒绝购房者通过公积金贷款支付房款。拒绝的原因一方面是贷款期限长；另一方面是贷款额度低。湖南省长沙市就曾出台规定，要求开发商不能在预售或者现售商品房时阻扰或者拒绝购房者选择住房公积金贷款，或者增加不利于购房者选择住房公积金贷款的附加条件。

在北京，国管公积金贷款上限为104万元，难以满足购房者的贷款需求。《通知》也提到要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。但据记者了解，组合贷款期限是两项贷款期限之合，时间更为漫长，房屋出售方普遍难以接受。

公积金贷款政策放松，商业银行是否会配合调整？李佩珈认为，在住房公积金贷款的执行层面，商业银行仅扮演“委托”、“代理”角色，所以公积金政策调整，不会给商业银行带来直接影响。

不过，各家银行特别是大型银行近期对房贷新政表态时均提到，要积极支持公积金贷款业务的发展。如建行表示，今后建行将以个人住房贷款为主的自营性业务和以公积金为主的委托性住房金融业务相结合，互相促进、协调发展，为居民安居、改善住房需求提供有力支持。该行提供的数据显示，建行目前已累计代理公积金贷款3400多亿元，占该行个人住房贷款的20%以上。

李佩珈分析认为，商业银行将在公积金贷款办理的方便性和提取的便利度上“做文章”。部分银行也已开始行动。以中行为例，该行北京某网点通过整合公积金中心、住房担保中心、评估机构等多家单位资源，为公积金缴存客户提供个人公积金委托贷款、个人住房组合贷款等全流程“一站式”业务服务，极大地提高了住房公积金贷款的办理效率。