9月30日，央行及银监会下发的房贷新政，期望让更多投资者再次涌入市场，以便消化各地积压过多的住房库存。不少房企认为，这是央行一项难得的救市政策，将会掀起国内又一轮炒房热潮。

不过，这次房贷新政到底对市场有多大影响?是否能够把正在周期性调整中的房地产市场中断?是否能够完全改变当前市场的预期，并让住房投机投资的需求全面地释放出来?这些问题，关键取决于国内银行对房贷新政的博弈。

10月8日上班之后，国内各大银行纷纷表态支持房贷新政，并陆续出台了房贷新政细则。可以说，作为国有的大银行，这些银行的主事者，都是由上级部门所任命，而不是由市场选择而来，因此，国家的重大政策只要出台，肯定出来支持。因为这些主事者，更多的是对任命他的部门负责，而不是主要对银行负责。但新的政策涉及到股东的利益及经营者的利益时，银行对新政策的执行不会照样画葫芦，而是会采取一种利益博弈的过程。因此，银行对房贷新政的反应，并非如房地产企业所预期的那样，又会回到2008年那样的状态，对住房信贷就价格及规模全面过度宽松，反之，银行可认同新政所泛化的住房消费，即认贷不认房，但住房按揭利率水平与房贷新政前只有些许差别，变化不大。可以说，这只是银行对房贷新政博弈的开始。

何也?因为，近年来国内金融市场的融资结构、价格水平及按揭贷款潜在风险等方面的情况，与2008年下半年相比，不可同日而语。首先，从国内金融市场的融资结构来看，在2008年下半年，国内银行贷款占整个社会融资规模的比重在90%以上，而到2014年，这个比重已经下降到50%以下。而国内银行信贷规模所占比重的快速下降，一方面说明了受各种信贷规模监管条例的限制，国内银行信贷规模扩张能力在逐渐下降;另一方面也意味着国内银行正在突破这种信贷规模的管制，把表内业务不断地移到表外。这就是有了国内影子银行盛行。

其次，受影子银行及互联网金融爆炸式增长的冲击，国内金融市场的价格水平全面上升。2008年下半年，当时的活期存款利率不仅低到0.35%，而且也占当时银行存款比重达60%以上。但目前国内金融价格的情况已发生根本性变化。

互联网金融爆炸式增长，及银行理财产品频繁推出，使得银行活期存款所占存款比重越来越小。而目前银行的一年期存款利率在3厘左右，但银行一年期理财产品的利率在5厘以上，必然导致国内银行的负债成本全面上升。如果国内银行以7折利率发放贷款，做一笔贷款亏损一笔。

第三，更为重要的是，在2008年下半年，住房按揭贷款一直为银行称之为优质资产。因为，在那几年，国内住房市场之价格一直在上涨。对于住房按揭贷款来说，只要房价在上涨，住房按揭贷款的风险就会越来越小。而且，房价在上涨时不仅贷款风险小，而且由于每项住房按揭贷款规模都很大，按揭贷款风险同质性高，这自然降低了银行做按揭贷款的营运成本。所以，在当时的条件下，国内银行有较强的动力对按揭贷款规模的快速扩张。

但当前国内的房地产市场已经形成了一个巨大的泡沫，房地产市场的风险也越来越大。可以说无论政府采取什么救市政策，房地产泡沫破灭只是时间问题。只要房地产泡沫破灭，房地产价格快速下跌，那么住房按揭贷款的风险，很快就会显现出来。此等情况下，住房信贷不仅不是优质资产，反而有可能成为鸡肋。

国内银行对房贷新政的博弈可能是，一方面全面认可央行对住房消费的全面泛化，以此鼓励住房投资者还清贷款再进入市场。另一方面，由于当前金融市场条件变化很大，国内银行对再进入住房市场购买住房给出的信贷优惠条件，并不会取新政的规定下限，只是小幅调整。如果银行感觉到这种住房按揭贷款仅是鸡肋，今后还可能让按揭贷款利率上升、信贷规模收紧。今后的一切都在利益博弈中，而不仅仅是政策的规定而已。更为严重的是，如果当前房地产市场风险不能通过房贷新政化解，那么银行的这种博弈会更加频繁，银行对住房按揭贷款兴趣更是会减弱。