日前央行和银监会在联合发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中表示，鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。据了解，目前已在交通银行、招商银行等多家商业银行内部开展房贷证券化业务调研，但尚未有具体的推出时间表。那么，监管层为何要重启房贷证券化？当前我国重启房贷证券化存在哪些障碍？怎样才能启动房贷证券化？为此，日前记者专访了复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授，他认为，要推进住房证券化，需总结建设银行等单位前几年试点的经验教训，结合国外的经验，逐步形成适合我国国情的一套制度和规则。还要加强风险监控，使这一业务一开始就具有一个可靠、稳固的基础。
记者：当前央行、银监会要重启房贷证券化的背景是什么？
尹伯成：这既与我国当前房地产市场形势有关，也与我国要进一步推进市场化改革过程中必须进行的金融创新有关。从当前房地产市场形势看，今年以来我国进入经济增速放缓、经济结构调整阵痛、前期刺激政策消化的“三期叠加”时期，房地产也逐步进入一个调整期，成交量日益萎缩，房价也停止上升，一些城市供过于求矛盾越来越严重，尽管纷纷放弃限购，但是市场还是难以启动，因为居民买房不但要愿意购买，还要能够购买。能够购买的关键之一是银行信贷支持。于是央行又出台一些政策措施，包括降低利率和首付等。可是商业银行在住房按揭贷款上并不积极，一方面因为房贷收益不高，还有风险；另一方面因为资金市场紧张，受到存贷比约束，银行也拿不出多少钱来搞房贷。由于房地产行业涉及上下游60多个行业，楼市上不去，不仅影响这个行业本身，也影响地方政府土地财政收入，甚至影响整个国家经济，影响社会就业，影响经济改革和经济结构调整能否有一个稳定的环境。因此，必须设法帮助商业银行突破存贷比约束来解决可贷资金问题，同时帮助银行降低房贷风险，以提高他们房贷的积极性，而房地产贷款证券化正好能在这些方面发挥作用。同时，推进房地产贷款证券化也是金融创新的需要。正是在这样的背景下，央行、银监会才想重启房贷证券化。
记者：请您谈谈推进房贷证券化究竟有哪些积极作用？
尹伯成：推进房贷证券化的好处从道理上说主要有四个方面：
一是可以有效地盘活已经存在于商业银行资产负债表中的个人住房贷款类资产，将这部分资产以证券化的方式移出表外，释放银行的贷款能力。根据统计，我国现存的个人住房贷款余额大约有10万多亿元，如果能够有二分之一证券化，就有5万多亿银行信贷资产释放出来。
二是有利于降低商业银行经营风险。我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年到30年，一般又以分期支付的方式偿还，而银行的负债基本上是各项存款，其中绝大部分是5年期以下的定期和活期存款。这种“短存长贷”的结构性矛盾有可能使银行陷入流动性严重不足的困境。通过住房抵押贷款证券化，不仅可增强银行流动性能力，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，实现银行风险社会化。
三是有利于提高商业银行的盈利能力并提高资本充足比率。房贷证券化后，银行不仅可以对已证券化的住房抵押贷款继续收回相关费用，还能作为证券包销商和销售服务商收取一定手续费，使银行的收入突破传统存贷款利差局限，有新的收入来源，且不反映在银行资产负债表上。由于住房抵押贷款证券化使一部分资产从银行的资产负债表中移出，因而可提高银行的资本充足率，增强银行的风险承受能力。
四是有利于银行突破存贷比的约束，增强贷款能力，活跃楼市。住房贷款证券化后，房贷资产只是在银行的资产负债表中停留一段时间，很快会被移出表外。这样业务做得越多，银行收到的手续费、管理费就会越多。这就相当于把个人住房贷款从高资本消耗的贷款业务变成了中间业务，这大大增强了商业银行办理这类业务的动力，让我国楼市有更充裕资金进入，使得房贷容易，购房需求旺盛，推动整个楼市成交量上去。
记者：既然房贷证券化的好处众多，为什么我国的住房贷款证券化发展步伐如此缓慢呢？
尹伯成：目前我国房贷证券化陷入了“只听楼梯响，不见人下来”的局面，原因是多方面的。有人认为是受了前几年美国次贷危机的惊吓，觉得西方世界爆发这一场由次贷危机引发的金融危机就是房贷证券化惹的祸，因此还是不搞为好。
实际上，中国的住房贷款与美国当年的房贷情况并不一样。他们房贷可以零首付，我国这些年来就是首套购房也要首付20%~30%。美国人买房贷款时没有像我国那样严格的资格审查。因此，美国会发生次贷危机，我国就不一定会。多年来，在商业银行人士眼里，住房贷款不仅不是什么“次贷”或者说“垃圾贷款”，而是香饽饽的优质资产，因此根本就不存在要通过证券化来转移和分散风险的问题。再说前几年整个社会总体上不是资金紧张而是流动性过剩，因此也不存在要通过房贷证券化来挪腾资金的压力。还有，住房贷款的利差本来就不大，银行也实在切不出多少利益来给受托机构。就目前我国的情况看，房贷证券化推广还有一个重要问题是住房抵押贷款的期限较长（普遍长达20年至30年），利率较低（一般在年化6%到8%）。这必然导致依照其抵押发行的证券产品收益率更低。而且个人住房贷款绝大部分都是等额本息还款方式，且可提前还款，这就要求在装入资产池后必须进行分级处理，才能打包出稳定长期的证券资产。
同时，为了防范风险，也需要通过分级的手段，对优先级进行增信处理。再加上银行必须保留的手续费、管理费，就使得真正在市场上能够公开发售的长期房贷证券利率不会很高。而目前银行的理财产品，期限都在半年期以内，利率高达年化4%~6%。然而，作为房贷基础性产品的个人购房贷款利率就算平均能达到7%，其产生的抵押证券在银行和次级持有者分享收益和分摊操作成本后，收益率能够达到年化5.5%就相当不错了，与现行的银行理财产品相比，不会有任何竞争力，而它的期限至少是10年或者更长。这样的证券有谁肯来买？
记者：这样看来，目前我国要推出房贷证券化确实难度不小。但房贷证券毕竟是个好产品，对房地产业和金融业都有好处。那么应当如何推进我国的房贷证券化呢？
尹伯成：关于房贷证券化问题，许多专家已经做了不少分析和研究，尤其是针对国外的经验教训，包括如何将房贷资产汇集重组成群，进行担保或信用增级；如何选择合适的发起人；如何完善房贷一级市场；如何建立健全房贷的风险防范机制，建立完善规范的、具有市场影响力的信用评级机构、完善信用评级规则体系；如何分阶段推出不同品种的房贷证券；如何解决机构投资者缺位问题；如何创造相关的法律配套环境等。这些研究和建议对推出我国的住房贷款证券化都很有参考价值。但是，就如何根据目前情况真正能推进住房证券化，有以下几件事是一定要做的。
第一，切切实实研究一下阻碍我国当前推进MBS的究竟有哪些因素，化解这些障碍因素的关键又是什么。
第二，认认真真总结一下建设银行等几个单位前几年试点的经验教训，有哪些经验可以作为下一步推进的参考，再对比国外的经验教训，逐步形成适合我国国情的一套制度和规则。
第三，从一开始就必须加强风险监控。房贷证券化本质上是把借款的链条拉长，实际借款人和投资的债权人处在这根链条的两端，他们之间不会直接了解到对方的实际信息。这就使贷款银行变成中介角色后，可能降低对贷款审批标准。所以要保证房贷证券化的质量，就必须要从源头上严格监管贷款银行，使我国的证房贷证券化一开始就具有一个可靠、稳固的基础。
推进房贷证券化的益处：
可以有效地盘活商业银行个人住房贷款类资产，将这部分资产以证券化的方式移出表外，释放银行的贷款能力；
可以增强银行流动性，将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，实现银行风险社会化。
有利于提高商业银行的盈利能力并提高资本充足比率；
有利于银行突破存贷比的约束，增强贷款能力，活跃楼市。
