政策春风吹来，房贷市场咨询量也呈现了回暖的迹象。据担保公司数据统计显示，“3·30”新政出台一周后，房贷市场咨询量比上周上涨25%左右，成交量也出现明显上涨。

中国指数研究院日前公布调查数据显示，3月30日至4月5日这一周重点监测的38个城市房地产成交量整体上涨19.5%，其中29个城市同比上涨。

记者在清明小长假期间走访了位于通州的几处楼盘和二手房地产中介发现，购房者心态出现了“微妙”的变化，开口即问“能否申办组合贷？”

事实上，激发了购房人对组合贷使用热情的正是“3·30”新政，其第一条“鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。”

“目前公积金的贷款额度比较低，基本不够用。现在市场的需求是组合贷，但组合贷的办理又非常麻烦。”同峰地产顾问有限公司总监蔡文浩在新浪乐居的活动现场表示，下一步如果能够更清晰地将组合贷政策落地，才能推进改善客户的二套房需求，才可以刺激购房者把二套房需求打开。

沪公积金新政松绑二套

新政之下，配套的政策已经开始出现，一线城市已全面开启了公积金政策调整。

4月9日，上海市公积金管理中心发布通知称，本市将调整住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限，新政策将自4月15日起实施。而在此两天前，深圳公积金新政刚刚落地。

根据新政规定：购买首套自住住房，个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元，缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在100万基础上增加20万元。

值得注意的是，新政规定购买改善型第二套普通商品房，参照购买首套住房政策执行。换句话说，二套房的政策正走向全面宽松。

新政的第二部分即关于二手房公积金抵押贷款年限调整，根据规定原本二手房房龄超过5年，贷款年限最高只能贷15年，现在6到19年房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差。

如6、7、8年依次递增的房龄二手房调整后对应的贷款年限为29、28、27年依次递减，直至20年房龄以上的房源对应的贷款年限最高只能为15年。

那么，缘何如此大面积放松？

房贷新政的提出，将进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。但4月1日上海市公积金管理中心发布《上海市住房公积金2014年年度报告》显示，公积金的资金运用率(贷款余额与缴存余额的比率)为84.32%，比上年同期减少3.72个百分点。

这意味着，4月9日上海公积金新政正是“3·30”房贷新政的落实。

事实上，今年元旦伊始，北京市已经将个人住房公积金贷款最高额度从80万提高到120万。彼时业内人士都期待，这一举措不仅能够带动公积金贷款的使用效率，也能激发购房人对于组合贷（商业贷款加公积金贷款）的使用热情。

然而不少购房人在问清如何申办组合贷后，申请热情却被浇了一盆冷水。陈小芳便是其中之一，元旦前夕她看中了一套位于通州区杨庄南里一套价值450万的三室两厅二手房，但被公积金贷款中心告之：只有购买90平方米以下住房才能贷到120万，否则贷款上限仍是80万。

“除了申请条件受约束，受理银行少、申请流程长等很多因素最后都导致我不得不放弃了组合贷这一优惠方式。”陈小芳告诉记者，通州公积金贷款中心只跟建行和农行合作组合贷款，其他银行都不行。且申请人既要走一遍公积金贷款申请流程，又要经历商业贷款申请流程，这一套流程下来最快也要一个月，卖房人根本等不起这种支付方式。

打破组合贷高门槛

事实上，通州地区并非个案，根据《华夏时报》记者此前走访调查，北京地区仅工、农、中、建、交五大行和招商银行可以受理组合贷款，而且不是每家有房贷业务的支行都能做。

谈及银行不愿加入“组合贷”的原因，某股份制银行人士表示，“组合贷情况下每个客户的商贷额度比较小，且较为分散，加之其分割抵押的担保形式，无形中就增加了银行的成本，两次降息后房贷的利润空间已经很小，大行有规模效应，增加成本可以忽略不计，但对市场化程度很高的中小银行来说，这项业务本身就没利润可言”。

但政策之风已然改变，“组合贷对贷款额度较高的客户非常有杀伤力。”通州台湖某售楼处负责人表示，此前就碰到过有购房者因为看上的房型较大、贷款额度较高而放弃公积金贷款的情形。新政鼓励商业银行加大“组合贷”发放力度，恰恰满足了这类需求。

以一套300万二手房组合贷为例，按照北京公积金的规定，二套房公积金最高贷80万元，剩下的100万元需要商贷。二套房公积金贷款利率为基准上浮10%，即4.4%，二套房商贷利率为6.49%。则组合贷总的利息支出为191.52万元，月供为1.032万元。

也就是说组合贷款相比纯商贷可节省利息支出37.62万元，每月月供减少1000元，加之减免的16.5万税收，购买二手房的成本随之降低了54.12万元。

房贷分析师袁媛认为，组合贷款如果能够改变以往审批缓慢、流程冗长的办事效率，无疑将提高开发商及二手房卖家对组合贷款的接受度，这对于减轻购房者的购房负担、促进房地产市场健康发展都有重要意义。

上述楼盘负责人也表示，此前公积金贷款客户的数量还不及商业贷款客户，“组合贷”实施以后，这一比例肯定会增加，公积金贷款的利用率也会更高。

面对“央妈”新政要求，商业银行该如何应对？华夏银行、工行等相关负责人回应本报记者时表示，未来将进一步加强与各地住房公积金管理中心的合作，继续做好商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款业务，提高住房公积金委托贷款服务水平。

但在记者采访过程中，多位业内人士的观点是，商业银行的积极表态主要是对监管的回应，给市场信心，指导意义大于实际意义。袁媛也认为，对于此次新政，银行需要一段反应时间，预计新政全部落实还需一个月左右的时间。