每个人都有一个梦想：我想有一个大房子，要有一个落地窗，午后，喝着咖啡，看本小说，悠然享受暖暖的阳光。最近身边好几个朋友，准备下手买房，真为朋友开心。说到买房，问题来了：全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？

借着朋友的问题，正好总结一下，房产规划，在我们理财生涯中的合理安排。

Part 1 全款买还是贷款买，贷款多少合适?

这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。

建议：

贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以用公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化！

公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，商业贷款利率还会因城市不同而有小幅度的折扣。

楼主昨儿刚打听，北京商贷目前可以打9折哦，要买房的小伙伴们，去问问你们的商贷打折吗？！

个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面再具体分析到。

Part 2 如果贷款，贷多长时间，要提前还款吗？

先来举个例子。

地点坐标：北京，首付30%

公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05%， 商业贷款：6.15%

公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。

等额本息

等额本金

很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，银行收了我们这么多利息！

但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如主流现在P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。

所以楼主建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。

提前还款，就看你想不想再用银行的钱投资嘛。自由选择权在你们手上哦。

Part 3 等额本息or等额本金

首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多。