第一个问题是关于营改增前后个人出租房产的税负变化情况
总局办公厅近期的督查报告中反映，部分地区的纳税人称，个人出租房产在营改增后，税负有所增加。个人出租房产，涉及的税种较多，现仅就其中的增值税政策变化情况说明如下：
原营业税政策规定，个人出租商业用房，按照租金收入和5%的税率征收营业税；个人出租住房，适用税率由5%降为3％，并在此基础上减半征收，实际执行税率是1.5%。另外，对于月营业额（含房产出租收入）不超过3 万元的个人，还可以享受免征营业税政策。
房产租赁服务“营改增”后，对于个人出租其取得的房产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额；对个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。对于月销售额不超过3 万元的个人，继续享受免征增值税政策。
通过比较房产租赁服务“营改增”前后的政策变化可以看出，现行房产租赁的增值税政策基本维持了原营业税征税的范围和力度，另外将增值税税率按含税价格换算后，增值税5%的征收率相当于4.76%的营业税税率；增值税按照5%的征收率减按1.5%征收，相当于1.43%的营业税税率。通过上述政策安排，完全可以实现个人出租房产增值税税负的“只减不增”。
第二个问题是说纳税人取得服务品名为住宿费的增值税专用发票，但住宿费是以个人账户支付的，这种情况能否允许抵扣进项税？是不是需要以单位对公账户转账付款才允许抵扣？
其实现行政策在住宿费的进项税抵扣方面，从未作出过类似的限制性规定，纳税人无论通过私人账户还是对公账户支付住宿费，只要其购买的住宿服务符合现行规定，都可以抵扣进项税。而且，需要补充说明的是，不仅是住宿费，对纳税人购进的其他任何货物、服务，都没有因付款账户不同而对进项税抵扣作出限制性规定。
“三流一致”源头文件——《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发〔1995〕192号）
基层提出的这个问题，看似简单，实际上反映出的是全面推开营改增后，税务机关面临的管理上的风险问题。四大行业纳入营改增后，实现了增值税征税范围的全覆盖，相应的，增值税进项税额的抵扣范围也进一步扩大，纳税人生产经营过程中对外发生的支出项目已全部进入抵扣范围。从这个意义上讲，营改增改革是对2009 年增值税转型改革的延续和深化。可以说，从2016 年5 月1 日起，我国的增值税已经基本实现了从生产型向消费型的转变。
但是，在为增值税税制的完善感到高兴的同时，我们也应当看到，随着四大行业纳入营改增范围，我们面临的税收管理风险也随之加大，特别是在进项税抵扣方面，需要税务机关进一步加强管理和防控。
按照增值税的基本原理，纳税人对外发生的支出项目，只要是用于生产经营，就可以抵扣进项税。换句话说，只要不是用在了私人消费方面，就可以抵扣。世界上开征增值税的国家和地区，都遵循这一原则。我们国家也不例外，增值税条例中、营改增试点实施办法中，一直就有“用于集体福利和个人消费”的项目不得抵扣的规定。
此次纳入试点的四大行业，基本上都和私人消费有关，尤其是生活服务业，相关程度更高。在目前的政策安排中，仅列举了餐饮、娱乐、居民日常等不抵扣的项目，实际上还有很多，比如文化体育、教育医疗、旅游、住宿等等，都需要用“集体福利和个人消费不得抵扣”的条款作为兜底。
这些项目在公用和私用的划分上比较困难，给税务机关的监管带来了较大的困难。在这里，我也希望各地在日常征管中加大宣传培训的力度，让纳税人清楚地了解政策规定，准确的执行。主管税务机关在做好纳税服务的同时，也要加大日常管理的力度，既要保证纳税人的合法权益，应抵尽抵，也要防止抵扣了不得抵扣的进项税，确保国家税款安全。
第三个问题是说根据现行政策，餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产的农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票计算抵扣进项税。那么，本次营改增的其他行业，如房地产开发企业、园林企业，从农业生产者手中购进自产的苗木等，可否使用国税机关监制的农产品收购发票？
关于这个问题，《试点实施办法》第二十五条明确规定，纳税人购进农产品，可以按照农产品收购发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算抵扣进项税。在这里，并未对纳税人的行业作出任何限制，任何行业的试点纳税人都可适用该条款。国家税务总局2016 年第26 号公告之所以特意提到餐饮行业，是因为前一时期社会上对此问题关注度极高，认识上也存在较大差异，餐饮业内比较担心。强调餐饮行业可以使用农产品收购发票，仅是为了消除舆论的误解和误读，并不意味着《营业税改征增值税试点实施办法》的相关规定失效。
